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【空地率67%超の緑豊かなランドプラン】ルフォン扇大橋2階66平米2,790万円【坪単価139万円】
2016-02-09

もう1件、ルフォン扇大橋。

設計・施工はむろんというか当然というか長谷工です。直床ですし、共用廊下側の柱が微塵もアウトフレーム化されていない構造はコスト削減のための最低限のものと言う印象にはなりますが、こういった価格帯及び規模の物件ではよくあることですので仕方ないでしょう。

このようなエリア・価格帯の物件においては販売単価が数パーセント上がるだけでも命取りとなりかねませんし、設計段階(販売までにはもう少し時間がかかるのでその間に市況が変わりかねない)で決めねばならないことなのでそのような思い切った戦略をとるのは非常にリスクがつきまとうのです。

ただ、当物件は前回の記事でもちらっと述べたように67%超の空地率の高い設計に見所がありますね。
敷地内には厚みのある緑が印象的で敷地のゆとりを十分に感じることが出来、かつ、駐車場は全81台中60台を平置と出来ています。

前回のルフォン扇大橋

公式ホームページ
IMG_5857[1]
お部屋はブライトコートの66平米の3LDK、南東角住戸です。小さい開口部が南側にも1つだけありますが、南側にはアリーナコートがあるので、実質的にはほぼ中住戸というポジションです。

間取り的には中住戸には70平米未満の3LDKが多く見られる当物件の中でも最も小さいプランとなります。

角部屋であるため、南西部の柱は丸々1本食い込んでいますし(中住戸であれば北西部の柱のように隣戸と半分ずつ食い込む)、そのあたりの面積消費が気にならなくはないのですが、60平米台中盤の3LDKなりに無駄な面積は少なめです。

また、洗面所をリビングインとすることで玄関廊下はコンパクトにまとめ、専有面積のわりには居室畳数や収納は確保出来ている印象です。
収納位置などの関係もあり、洋室3室全ての居室形状が悪いのが残念ですかね。

坪単価は139万円。東向きで南東方向からの日照もアリーナコートに結構遮られる位置にあるので、かなり単価が抑えられています。物件内で最も条件の良い住戸との価格差は坪単価にして約50万円あり、坪単価100万円台のマンションにしてはかなり単価差が設けられていると言えるでしょう。

総戸数200とか300のマンションではないので特別魅力ある共用施設があるわけではなく、そういった面が最低単価を押し下げざるを得ない要因とも言えますが、総戸数161戸というそれなりのスケールを活かしたデザイン性の高いエントランス周りに見所のある物件なのでグロスで2,000万円台であれば需要がありそうですよね。

設備仕様面は、水回りの天然石天板仕様などのようなグレード感のあるものはありませんが、価格帯からして当然のことです。というか、むしろこの住戸の139万円という単価帯からするとディスポーザー、食洗機がついているのは喜ばしいことでしょう。また、この価格帯の物件だと床暖房をなくすという選択肢もあったでしょうが、しっかりとついています。

管理費は143円/㎡。外廊下ですがディスポーザー付ですので、しっかりとスケールメリットの効いた水準と言えるでしょう。

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