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【構造面が良くなくとも売れてしまう立地】ブランズ渋谷常盤松6階70平米10,500万円台(予定)【坪単価約495万円】
2016-02-08

もう1件、ブランズ渋谷常盤松。

設計・施工は熊谷組です。このご時世、この規模この階建でのスーゼネ起用は簡単ではないでしょうから、準大手のネームバリューで十分、いや、妥当でしょう。

ブランズザ・ハウス一番町は例外的に素晴らしい構造性能でしたが、基本的に東急さんはどちらかというと構造面に力を入れない傾向にあるので、ちょっと心配していましたが、やはり価格帯を考えると物足りないものとなっていると言わざるを得ません。

具体的には、戸境壁が乾式のところも見受けられる点や2m前後の下がり天高が少なくない点です。当物件は不整形な敷地形状が影響し、不整形なフロアプランとなっているので、住戸プランによっても2次元・3次元構造のパフォーマンスに違いが出てきますが、掃き出し窓のサッシ高も2m未満のようですし、一言で言うと構造面は「ごくごく普通」のマンションです。

まぁ、ここよりも高いプラウド恵比寿南も近いクオリティでしたし、今時期の物件であれば仕方ない面はあるのでしょう。ここの場合、前回の記事で書いたようにエリア的に供給自体が多くないので、そこで勝負する必要はあまりないんでしょうねぇ・・・。

この階建の物件ではマストとは言いませんが、プラウドではあった各階ゴミ置場がないのもちょっと残念です。プラウドに比べスケールのある物件なので、奥行のある緑に護られた緩やかに曲がりくねるエントランスアプローチはかなり素敵ですけどね。

共用部デザイン等にはマジェスタワー六本木同様にフォワードスタイルの南部氏が起用されています。同じく南部氏の作品であるウエリス銀座二丁目などとも共通点を感じることができますね。

駐車場は全39台ということで5割を越える附置率はさすがと言えますが、身障者用1台を除き屋外機械式であり、プラウド同様に寂しさがないかと言えば嘘になります。

前回のブランズ渋谷常盤松

公式ホームページ
IMG_5882[1]
お部屋は70平米超の2LDK、西向き中住戸です。西側は細かな建物が並ぶエリアで高い建物はないので中層階のこのお部屋からの視界に影響を与えるものはほとんどないでしょう。

間取り的には70平米超ありながらも2LDKであり、居室配置などからすると50~60平米台にしか見えないのがちょっと残念な気もするのですが、70平米超ありながらもこのような間取りを採用しているところにゆとりがあるという見方も出来ますよね。「好立地」の「高額物件」でなければこんなゆとりある2LDKは設定されません。

先ほどのプランの柱の食い込み本数がかなり凄かったためこのプランはかなり優秀に見えますが、まぁ、普通ですよね。本来であれば、バルコニー側は完全にアウトフレーム化されていて良いぐらいですが、ベッドルーム1側を西側に突き出した設計としているので、少し食い込みが見られます。バルコニーの奥行を考えても西面はフラットの方が良かったですし、フラットで連窓サッシを採用すればかなり開放感も違ったと思うのですが。

一方、前述のように戸境壁が乾式の所が散見される物件なのですが、当プランは南も北もぶ厚い湿式壁となっています。このプランの湿式壁は本当にぶ厚く、一般的にもかなり厚い気がするのですが、フロア中央付近だからでしょうか。登記面積(内法面積)には結構影響あるかね???

坪単価は予定価格で495万円。視界的にも良好なお部屋ですし、昨今の相場下においてはまともな方でしょうか。70平米超という広さを感じにくいプランなのが少々残念ですが、当物件内では小さめのお部屋ということで500万円未満というこの単価水準であれば問題なく売れるということでしょうか。わりと近い位置で竣工売りされるパークコート広尾ヒルトップレジデンスは坪単価400万円ちょっとからという水準なので一時期よりも確実に相場が弱くなってきていると感じますが・・・。

設備仕様面は、ディスポーザーに食洗機、ミストサウナ、天然石の水回り天板、LDビルトインエアコン(広いお部屋は洋室の一部にも)、天然石貼りの浴室など単価を意識したものとなっています。ただ、全熱交換器などのプラスアルファと感じるようなものはないですね。

管理費は311円/㎡。内廊下、かつ、ディスポーザー付、さらにコンシェルジュサービスまでついてのこの単価はリーブナブル感があります。平均専有面積90㎡超で総戸数72戸というスケール感がなせる技かと思いますが、そのスケール感があったとしても平均坪単価500万円を越える販売価格の水準からするとランニングはかなり抑えることが出来ているのではないでしょうか。

【サンケイビル単独最大級のプロジェクト】ルフォン扇大橋10階80平米4,590万円【坪単価189万円】 | topページへ戻る | 【常陸宮邸の緑を望む絶好のポジション】ブランズ渋谷常盤松7階101平米16,600万円台(予定)【坪単価約544万円】

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