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【駅直結、3路線が徒歩1分】ブランズタワー御堂筋本町86平米7,890万円【坪単価305万円】
2016-01-31

ブランズタワー御堂筋本町。

本町駅徒歩1分の38階建総戸数276戸のレジデンスです。低層階には112台分のタワーパーキングが入っていることもあり(首都圏のタワマンに比べ駐車場附置率が高いのでタワーパーキングを住棟内部に設置すると住居に占める駐車場部分の割合が高くなりますね)、38階建にしては総戸数が結構少なめのタワマンとなります。駐車場附置率の差により関西圏のタワマンは首都圏タワマンに比べ階建のわりに総戸数が少なくなる傾向にありますね。

35~37階の上層3フロアはプレミアムフロアということで90~120平米というプランニングですし、首都圏のタワマンに比べれば平均専有面積が広いので276戸という数字以上のスケール感はあると思うのですが、中低層階には37平米の1LDKや69平米の3LDKなど首都圏顔負けの狭小感のあるプランもあるようですね。利便性は超一級品ですが、環境面を加味するとファミリー向けの立地とは言えないので、投資家を意識したプランも多く見受けられます。
狭小化が行くところまで行ってしまった感のある首都圏とは違い、関西圏の坪単価の上昇は首都圏の都心近郊ほどではないので、まだ狭小化が十分?に進んでおらず、絞る余地があるのでしょうね。

さて、関西圏にほぼ土地勘のない私ですが、当物件の立地上の最大の注目点ぐらいは分かります。本町駅直結徒歩1分という点でしょう。
本町駅徒歩1分のタワマンとしては33階建のアーバンライフ御堂筋本町タワーが南本町3丁目にありますが、ここは3路線の本町駅に囲まれいずれも徒歩1分という類い希な立地ですし、出入口が敷地内にあるというのは言うまでもなく貴重です。

出入口からグランドエントランスまではぐるっと回らねばならないのは少しだけ残念ですが、総戸数276戸というタワマンとしてはけして大きいとは言えないスケールながらエントランスにはエスカレーターを採用するなど、立地に恥じない高級感を強く意識した物件になっているのではないでしょうか。

公式ホームページ
IMG_5867[1]
お部屋は86平米の3LDK、北東角住戸です。高層階に設定されたプランですし、中でもこの住戸は上階となるので眺望的には申し分ありません。少し離れた距離にセントレジスホテル大阪(本町ガーデンシティ)があることでパノラマビューとは行かなそうですが、この北東角は最も高速道路の影響が少ないという良さもあるでしょう。敷地南東側にはアパの高層ホテルが建設される予定のようですが、北東角のこのお部屋からは影響はほとんどなさそうです。

タワマンですので、低層階南側を中心としたタワーパーキング以外の部分は全方位に住戸が設けられており、どの向きの角住戸を取り上げようか迷ったのですが、このプランが最も珍しかったのでこれにしました。

専有部形状自体は特別珍しいものではなく、タワマンとしては玄関位置がかなり良い所にあるので(玄関と頂点部(北東角位置)があまり離れていないので廊下が長くならずに済む)、LDを角位置(二面採光)にして洋室3を北西側に配置する(当然リビングイン)のが定番の間取りだと思うのですが、このプランは洋室3を角位置(二面採光)にしています。

このようにした方がLDが手前側になり、廊下をさらに短くできる面もあるかと思いますし、キッチンを2WAYに出来るという良さもあるので納得と言えば納得なのですが、せっかくの角住戸ということを考えるとちょっと勿体ない感もなくはないです。

まぁ、特に関西圏では86平米はけして大きいわけではないですし、2LDKとしてしまう方も少なくないでしょうから、洋室3の位置云々はどうでもいいことなのかも知れませんね。

また、当タワマンの特徴としてはフルバルコニーである点が上げられます。ここは東急×近鉄×神鋼であり、東急さん単体ではありませんが、昨年横浜で分譲されたブランズタワーみなとみらいもフルバルコニーでしたし、昨今の東急さんはフルバルコニーがお好き???
外観デザイン的に角住戸などにFIXサッシを採用した方が映えることも少なくないので、タワマンのフルバルコニーって結構少ないです。

デザイン面を除けば柱もアウトフレーム化しやすくなりますし、バルコニーがあることで室内が畳数以上に広く感じることの出来る効果があるんですけれどもね。当プランの場合、LDが北側に面していることを考えると北側バルコニーの奥行がもっと欲しかった感は否めませんが・・・。

坪単価は305万円。関西圏での300万円超はザ・パークハウス中之島タワーの記事でも書いたようにまだまだ少ないわけですが、35~37階のプレミアムフロアには坪単価400万円超のお部屋も設定されており同じ高層階でこの単価設定であればまずまずと言えそうです。
全体平均と言う意味では平均坪単価274万円だったクラッシィタワー淀屋橋に近い水準でしょうか。

第1期では半分近い135戸を供給するようですし、マンションの売れ行きが鈍っている中でも価格は障害となっていないようです。先日タワマン節税を防止するという国税庁の具体的な意向が新聞の一面を飾りましたが、具体的な計算方法はまだ明らかになっていないですし、この物件の第1期にその影響は感じられません。

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