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【20m制限エリアの6階建】プラウド日吉1階82平米6,288万円【坪単価252万円】
2016-02-02

もう1件、プラウド日吉。

設計・施工は長谷工です。長谷工ってだけで残念に思う方もいらっしゃるのかもしれませんが、ここは二重床が採用されていますし、外観やランドスケープもむろんプラウド主導のデザインです。

というか、当物件は二重床を採用することが簡単でないエリアであり、二重床を採用している時点で野村さんのこの物件に関する「本気度」というのが分かるというものです。

同じ長谷工施工のプラウド武蔵中原トレサージュの記事で「20m制限エリアの7階建は仕方ない」と書いたばかりなのですが、20m制限エリアで6階建(7階建だと階高がとれないので二重床は難しい)というのは本当に稀です。
当物件はそのようにフロア数を減らしたがために、空地率は5割を切っており(約47%)、プラウド武蔵中原トレサージュほどゆとりあるランドプランとは出来ていませんが、物件自体のスケールが大きいので(敷地面積自体が大きいので)、エントランス周りなどはプラウドらしい潤いを感じることの出来るものとなっています。

まぁ、一応セントラルガーデンという中庭はあるものの、空地の大半は駐車場でありフロアを減らしただけのことはある少々キツめのランドプランという見方も出来ますが、容積率を満たすためには縦か横どちらかに伸ばす必要があるので、一長一短になるのは当然なのです。
スケールのある物件なので共用施設はわりと充実した物件ですが、「6階建」という点から言うと当物件は「共用部」よりも「専有部」を重視する方向けということになるかな。

前回のプラウド日吉

公式ホームページ
IMG_5869[1]
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お部屋はA棟の82平米の4LDK、南向き中住戸です。敷地南側のA棟の住戸となり、隣接地の建物との距離は十分とまでは言えないので1階住戸だと日照面への影響は少なからずありそうです。

当物件の敷地の南端は一部雁行しているため、A棟は真ん中付近でクランクしており、当プランはまさにそのクランク部分にあたります。
西側隣接住戸は当プランよりも南西側に突き出ており、南西側からの日照も得にくいポジションになります。

ただ、そのような難のあるポジションゆえに間取り面では工夫が見られますね。共用廊下も同じように当プランの所でクランクしており、その途中に当プランの玄関があるので、いわゆる「センターイン」よりの玄関が実現し、田の字プランなどとは違うプライバシー性に優れた玄関とすることが出来ています。

間取り面にあまり力を入れない野村さんに長谷工施工という組み合わせですから当然のように田の字プランが中心となっているのですが、イレギュラーな位置ゆえにこのような一風変わったプランも存在しています。

当プランは他の中住戸よりも柱の食い込みが少なく済んでいますし、リビングに隣接した洋室2室にいずれもウォールドアが採用されている点も面白いですね。洋室3と4の間の壁はどうすることも出来ないので、一体感はイマイチですが、2つのウォールドアを開くとかなり大きな空間として利用することも可能です。

イレギュラーな位置ゆえに専用庭の一部にかなり奥行がある点も特徴的です。

坪単価は252万円。視界及び日照面が良いとは言えないポジションのわりにはそれなりの単価という印象がありますが、駅徒歩14分と言えどこの物件はその「ポジション」が最大の売りになると思うので、単価レンジが狭いのも納得です。
もっと早く完売を目指すのならパンダを飼育すべきかと思いますけれども、これ以上、単価レンジの上限を上げるのが難しいでしょうから、全体の採算上、こういった値付けになりがちなのでしょう。

設備仕様面は、スケール感を活かしてディスポーザーを備えていますし、食洗機もついています。

管理費は215円/㎡。外廊下ですが、ディスポーザー付なので標準的な水準でしょうか。ただ、総戸数177戸というかなりのスケールがあるわりには安くない印象もあります。共用施設は複数のラウンジ、スタディルーム、ゲストルーム、キッズルームなどスケールなりのものが揃っていますが、特に維持費がかかりそうなものはありません(当然ですが、ゲストルームは別途利用料が発生します)。

駐車場は全86台で駅距離のある物件らしく5割近い附置率がありますが、うち機械式が67台と機械式中心の設定となっています。

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