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【この規模で管理費145円/㎡は安い】西日暮里フラッツ2階42平米3,448万円【坪単価274万円】
2016-02-04

もう1件、西日暮里フラッツ。

設計はオールクリエーション、施工は片山組です。昨年8月に竣工済の物件であり、昨夏以降は不動産市況が芳しくなかった影響を受けていそうですね。

ただ、当物件の価格設定が弱気にはなっていないことからも分かるように西日暮里駅前は再開発が予定されており、今後の可能性に期待できるエリアであることは確かです。そういったことを見越しているのか日暮里駅寄りではありますが、オーベルアーバンツ日暮里及び旭化成のマンション計画なども予定されています。

西日暮里駅周辺の山手線外側はこれまでは大手デベなどによるブランド感のあるマンションが少ないエリアでしたが、今後は増えてくるのでしょうね。楽しみです。

前回の西日暮里フラッツ

公式ホームページ
IMG_5872[1]
お部屋は40平米超の1LDK、北西角住戸です。北側が道灌山通りに面したプランで静かな環境とは言えませんし、低層階のため日照もほぼありませんが、コンパクトプランなのであまり気にはなりません。

間取り的にはLDが内側にあるタイプであまり良いものとは言えませんが、珍しいタイプではありませんし、角住戸なのでLDにも窓を設けることは出来ています。

LDが内側にあることよりも残念なのは、LDの入口付近の中途半端なスペースが大きいことと、北側バルコニー側でさえも柱がアウトフレーム化されていないことでしょうね。柱の食い込みは間取り全体で2本なので先ほどのプランと同じであり、この程度は許容範囲内ということなんだろうとは思いますが、勿体ない印象は拭えません。

また、LDと洋室の間の引き戸もこのタイプの間取りにしては開き幅が大きくなく一体利用しにくい点も残念です。

坪単価は274万円。先ほどの三方角住戸のプランに比べるとかなり地味なプランにはなるのでそういった面の影響も大きいかとは思いますが、ここまで単価差があるとは意外でした。投資として考えた場合、低層階でこの間取りだと「出口」が懸念されるのは確かですが、利回りで言ったらやっぱり単価の安い北向き住戸が優れているでしょうね。

設備仕様面は、ディスポーザーや水回りの天然石天板仕様がないのは仕方ないところですが、食洗機やトイレ手洗いカウンターどころか床暖房もないのは残念ですね。

管理費は145円/㎡。ディスポーザーはなく、管理も「巡回」のため安く出来ているのだと思いますが、それでもこのようなかなりの小規模物件であることを考えると安いですね。もちろんきちんと管理されなければ意味がありませんが、この水準できちんと回るのであれば実利回りにはかなりの好影響があります。
まぁ、修繕積立金は36円/㎡で明らか安すぎる設定なので(一般的な分譲マンションは90~100円/㎡が主流)、そこは早期の値上げが望まれますけれどもね。

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