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【キャンセル住戸はおいくら???】富久クロスコンフォートタワー18階66平米7,999万円【坪単価400万円】
2016-02-05

本日はいきなりですが、富久クロスコンフォートタワーです。
昨秋に竣工し、既に中古でも取引が行われている富久クロスですが、キャンセル住戸3戸の販売が行われるようです。

最大の注目点は価格がどうなるのかですが、やはりかなりかな~り高くなっております。
平均坪単価約325万円という2013年当時としても割安感のある価格設定が人気の要因の1つだったのは間違いないですし、ここ2~3年のマンション価格の高騰などを加味すると高くとも売れるのは間違いないのですが、思った以上に強目の価格という印象です。

まぁ、クローズドではなくオープンな形で販売する以上は割安感のある価格だったら購入希望者が殺到してしまうので、少し高いぐらいが丁度良いのでしょうが・・・。

前回までの富久クロスコンフォートタワー

IMG_5876[1]
お部屋は66平米の2LDK+DEN、西向き中住戸です。当物件の最大の特徴と言っても過言ではない洋室3室中2室が行灯部屋の3LDKでこそありませんが、専有面積を少々絞っている分、洋室1室をDENにしただけでその延長線上にあるプランとなります。

分譲当時相場よりも安い価格設定となった要因の1つに間取りの悪さがあることは間違いなく、間取りがもう少しよければ買っていたという方も少なくないのでしょうね。

ちなみに当物件は柱位置的に逆梁であるかのような印象もありますが、順梁です。このプランのように当物件にはハーフバルコニーのプランも少なくなく、共用廊下が内廊下設計の当物件のハーフバルコニー住戸にはバルコニーの正面(手摺と手摺の間)にエアコン室外機があるというとっても衝撃的な造りでしたね・・・。

坪単価は400万円ジャストです。中古市場での取引価格もこんなものですので妥当な範囲内かと思いますが、当時の分譲価格は6,200万円(消費税8%)であり、実に3割弱の上昇となっています。都心近郊ではここ2~3年で2~3割は相場が上昇しているので当然と言えば当然なのですが、他2戸のキャンセル住戸は2割ちょっとしか乗っかっておらずこの住戸が最も強気な設定ということになります。

この値付けにどういう意図があるのかは不明ですが、私の感覚では中古市場での相場形成そのものという印象ですね。こういった話題性抜群のランドマーク物件というのは戸数のわりに売出物件が少ないですし、少々条件の悪い住戸でも欲しい人は山ほどいます。つまり、中古市場での条件の良い住戸と悪い住戸との単価差は分譲時よりも小さくなるのが通例なのです。むろん分譲時の条件の良し悪しによる単価差が凄く小さければその影響は小さくなるのですが、住友さん以外は「真っ当な期間内」で完売を目指そうとするので、こういった大規模物件の場合、上下階や向きによる単価差はそれ相応に設けるのが普通なのです。

特にこの富久クロスの場合、かなり太いタワーなので角住戸率が低く、中住戸3LDK(及び2LDK+DEN)は前述の通り行灯部屋のオンパレードという間取り構成だったため、中低層階の中住戸の単価をかなり抑えることでバランスをとっていましたからね。

富久クロスの分譲時の坪単価のレンジはおおよそ280~470万円だったはずで、最高単価は最低単価のおおよそ68%高ですが、中古市場ではここまでの差は生じないでしょう。

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