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【理想的なセンターインプラン】ブランズ錦糸町3階54平米4,098万円【坪単価253万円】
2016-02-06

もう1件、ブランズ錦糸町。

設計は東急設計コンサルタント、施工は森本組です。
1階南側(蔵前橋通り沿い)の多くを店舗部分が占めていることもあり、総戸数のわりにはエントランス周りのスケール感に欠け、全体としてもやや地味な印象のある物件です。

前回の記事で書いたように70平米超の面積設定としていたとしても十分に売れたであろう立地条件なのではないかと思いますが、その場合にはグロス価格を考慮し、もう少しエントランス周りなどに力を入れる必要性が生じたかもしれないですね。

当物件は内廊下設計となっていますし、高級感を意識している部分もあるのですが、エントランス周りには物足りなさがありますし、デベ側としてもコスト面との兼ね合いで多少なりとも「迷い」があったのではないかと推察されます。

資材価格は原油安で落ち着いてきたとはいえ、建築コストが高止まりし、かつ、マンション価格は頭打ちという状況下においては、全ての面に惜しみなくコストをかけるというようなことはほんの一部の超高額物件でしか出来ないことです。

つまり、どこにコストをかけるか(何を消費者は望んでいるか)を的確に掴むことこそがプロジェクトの成否の鍵となると言っても過言ではないですが、結果として、当物件の第1期は分譲34戸中31戸を分譲するようなので、見事に消費者ニーズを掴んでいたということになるのでしょうか。
利便性の高いポジションなので50平米台の2LDKの人気が出るのは分かるのですが、グロスで6,000万円前後となる60平米台半ばの3LDKにここまで需要があるのは正直意外でした。
31戸が即日完売ってことはないのでしょうが、どこもかしこも売れ行きが芳しくない中、これだけ供給できるって大したものです。

前回のブランズ錦糸町

公式ホームページ
IMG_5875[1]
お部屋は54平米の2LDK、北西角住戸です。低層階北側はもろに前建の影響を受けますが、上層階のお部屋からは圧巻のスカイツリービューが望めます。

間取り的には唯一の南に面していないプランとなり、当物件内では最もイレギュラーな位置にあるプランであるためか柱の食い込みが少々気になる面はあるのですが、専有部の中央付近、つまり、いわゆるセンターインと言える位置に玄関を設計することが出来ているので、玄関廊下はコンパクトながらもプライバシー性や居室独立性を確保することが出来ています。

そのように無駄な面積は少なく好感の持てるプランではある反面、そもそも54平米に満たない2LDKということで収納面には少々難がありますね。浴室が1418ではなく1317なのもちょっと残念です。

ただ、この専有面積ならば住宅ローン控除(登記面積(内法面積)で50㎡以上)も問題無く適用できるでしょう。
ちなみに、当物件には52.77㎡の2LDKもありますが、こちらもギリギリ行けるのかな???青田売りの場合は正確な登記面積が直ぐに判明しないこともありますが、ここは完成売りで既に登記面積が確定しているので直ぐに教えてもらえるはずです。

坪単価は253万円。低層階で前建の影響が強いがゆえの価格設定ですが、上層階はスカイツリーが見えるとは言え、~330万円という水準であることを考えると、やはり前回の記事で書いたように当物件は低層と上層の単価差が11階建にしては大きいと感じます。
スカイツリービューは素晴らしいですけれども、前建の影響がない中上層階のプランも低層と同じものを採用しており開口部が小さいのが勿体なく感じます。外観デザイン的な所も加味してのものなのだとは思いますが・・・。

設備仕様面は、少戸数のためディスポーザーはありませんが、食洗機、ミストサウナはついています。また、水回りの天然石天板仕様などの高級感のあるものはありませんが、トイレに手洗いカウンターがついていますし、この価格帯の物件として違和感のないものにはなっていますね。

管理費は309円/㎡。ディスポーザーはありませんが、内廊下ということもあり300円/㎡を越える水準となっている模様です。

駐車場は全6台で身障者用1台を除き機械式です。敷地面積500㎡ちょっとしかない物件なのでランドプランにゆとりは感じられませんが、それなりの台数が確保されている点は評価出来ると思います。
駅近でおおよそ半分が2LDKの物件なのでもっと少なくともおかしくなかったですが、このぐらいの台数であれば将来的にお荷物になる可能性も低いでしょうし、車所有者にとっては安心でしょうね。

【エレベーターで丘上へ】ヴェレーナシティ・パレ・ド・シエル81平米4,998万円【坪単価204万円】 | topページへ戻る | 【錦糸公園、オリナス側の駅徒歩6分】ブランズ錦糸町10階67平米6,298万円【坪単価310万円】

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