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【第1種低層住居専用地域でない方が良かったのかも???】ヴェレーナシティ・パレ・ド・シエル74平米3,998万円【坪単価180万円】
2016-02-07

もう1件、ヴェレーナシティ・パレ・ド・シエル。

設計はDAN総合設計、NB建設で、デザインはむろん大和地所(旧日本綜合地所)お馴染みのユーロデザインです。

ただ、前回の記事で書いたように大和地所では珍しい第一種低層住居専用地域(一部第一種住居地域)の大規模物件であり、これまでの物件とはまたちょっと違った雰囲気と言えるのではないでしょうか。

ホームページにあるようにパリのモンマルトル(パリで最も高い丘)を「テーマ」にしているようで、自然石を乱貼りした外壁がとても印象的です。角住戸に用いられたFIXサッシとの相性も良く、意匠への拘りをいつも以上に強く感じることの出来る物件となっています。
まぁ、パリをテーマにしているのに植栽はヤシの木など南国をイメージさせるものにするという日本の海沿い物件にありがちなデザインは個人的には凄く勿体ないと思うわけですが・・・。

前回のヴェレーナシティ・パレ・ド・シエル

公式ホームページ
IMG_5878[1]
お部屋はカルティエ2の74平米の3LDK、北西向き中住戸です。カルティエ2は西面を雁行設計にすることで、真西からの日照が室内まで入りやすくしているようです。この雁行設計は末長物件を少し彷彿させてくれるもので、本来のスパン以上には開口部を確保出来ているという良さもあるかと思います。

こういった立地条件のファミリータイプである以上は南向きでない点は大きなデメリットとなりますので、つらい所ではあるのでしょうが、当物件の場合、前回の記事でもちらっと述べたように敷地計上が非常に南北に長いものとなっているので、南向き住戸率が低くなるのは避けられないのです。

カルティエ1~3は南側を他棟が塞ぐ位置関係になりますし、大和地所さんとしてもランドプランは非常に悩ましい所だったのではないでしょうか。第一種低層住居専用地域でなければもっと空地率を高め、建物に高さを出すことで条件の良い南向き住戸率を高めることが出来たはずですが、第一種低層住居専用地域なのでそれも出来なかったということなのでしょう。

一般的に第一種低層住居専用地域というのは住環境に優れたポジションにあるので住宅を建てる場所としては人気なのは言うまでもないのですが、「マンション(共同住宅)」を建てる場所としては必ずしも向いていないケースもあるので難しい所ですよね。

当プランは「オープンエアリビングバルコニー」などの特別感はありませんが、バルコニーはそれなりに広さがありますし、バルコニーからは高台らしい眺めも楽しめるはずです。

雁行設計部分が西側へ余計に突き出たような形となったプランなので、外側の柱と柱を結ぶラインがLDの中央付近を貫いており、そのライン上の天井部には下がり天として梁が存在しているのが残念ではあるのですが、最大2.4mの天井高に対して2.1mの下がり天高なのでマシな方ではあるでしょう。40~50cmもの差があるケースも少なくないので・・・。

坪単価は180万円。高台らしい眺めが望めるとは言え、西向き住戸であることを考えるともう少し南向き住戸との単価差があっても良かったかなという印象はありますね。しつこいですが、こういったエリア・駅距離の物件はなにはともあれ「南向き」なんですよね。こればかりはやはり日本の文化、日本人の趣向ですので、モンマルトルとは違うのです(汗)。

設備仕様面は、ここと規模・価格帯の近かったヴェレーナシティ・パレ・ド・プラージュにもディスポーザーがなかったので、予想はしていましたが、やはりここもないです。
ただ、食洗機はついていますし、水回りの天然石天板仕様、デザイン性の高いレバーハンドルなど、この価格帯の物件にしてはかなり高級感を意識しているようです。
特に、キッチンは袖壁(サイド)まで御影石ですか???坪単価300万円台のマンションでも袖壁まで天然石のケースはほぼ見かけません。
まぁ、トイレには手洗いカウンターはなく、浴室照明もダウンライトではないので、徹底した高級感があるわけではないのですが、アグアクリーン(活水器)もついていますし、価格帯を考えれば悪くないでしょう。

管理費は、全体(団地)と棟別合計で、カルティエ1は約285円/㎡、カルティエ2は約257円/㎡とかなり差があります。カルティエ1は総戸数14戸しかないのに対して、カルティエ2は総戸数76戸というスケール差があるのが最大の要因でしょう。

棟間をエキスパンションジョイントなどでつなげることが出来ていればカルティエ1にエレベーターを設計する必要はなかったのでしょうが、高低差もある立地でコストとの兼ね合いもありそのようなことは難しかったのかもしれません。総戸数14戸でエレベーター1基、さらに言えば、「丘上へのエレベーター」関連費用の一部も負担する必要があるわけですから高くなるのは当然ですよね。ディスポーザーなしの外廊下ですが、コンシェルジュサービスがありますし、そのような状況を考えればむしろカルティエ1の285円/㎡水準というのは安い方とさえ感じます。カルティエ1だけ駐車場附置率が100%なのでそのあたりの好影響も幾分あるのかもしれません(カルティエ2は約6割)。

ちなみに、共用施設はシエルアネックスという共用棟に集まっており、ラウンジ、パーティールーム(テラス付)、キッズルーム、さらにはバーベキューコーナーなどもあるようです。

【常陸宮邸の緑を望む絶好のポジション】ブランズ渋谷常盤松7階101平米16,600万円台(予定)【坪単価約544万円】 | topページへ戻る | 【エレベーターで丘上へ】ヴェレーナシティ・パレ・ド・シエル81平米4,998万円【坪単価204万円】

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