top  >  【新築】新宿/文京/中野  >  【これぞ小日向、贅沢な第一種低層住居専用地域】ザ・パークハウス小日向2階87平米11,980万円【坪単価457万円】

当サイト内検索    (累計2000棟4400室)


最新記事

月別アーカイブ

当サイト内検索    (累計2000棟4400室)

【これぞ小日向、贅沢な第一種低層住居専用地域】ザ・パークハウス小日向2階87平米11,980万円【坪単価457万円】
2016-02-10

ザ・パークハウス小日向。

茗荷谷駅徒歩7分、江戸川橋駅徒歩11分の3階建総戸数31戸のレジデンスです。

駅距離はそれなりですが、茗荷谷駅の南~南西にかけて広がる文京区小日向アドレスに誕生する貴重な物件です。
丸の内線と春日通りとの間も小日向アドレスではありますが、やはり小日向と言ったらこの物件のあるような閑静な第一種低層住居専用地域を思い浮かべる方が多いのではないでしょうか。

江戸川橋駅寄りとなる小日向の南端・南西端エリアになるとザ・ドチェスター小日向やブリリア小日向など有名なマンションもポツポツと出てきますが、茗荷谷駅寄りのエリアではさらに分譲マンションの供給が少ないです。
2013年にシティハウス文京小日向が近隣で分譲されていますが、線路にかなり近かったですし、当物件のような開放感の高い敷地条件ではありませんでした。この物件は敷地面積約1,600㎡超の三方角地で環境重視の低層物件をお探しの方にはまたとない物件と言えるでしょうね。

敷地面積4,200㎡超のNTT小石川社宅跡地で三井さんによる小日向2丁目計画が既に明らかになっているので、そちらが気になる方もいらっしゃるでしょうが、ここは昨年末に完成済であるのに対して三井さんのはまだ2年以上先な上に定期借地ですから、競合はしないでしょう。そのわりにここは販売までに時間がかかった印象ですが、この物件や近隣物件要因ではなく、昨秋から消費者の様子見姿勢が強まったことがやはり強く影響しているように思いますね。

公式ホームページ
IMG_5888[1]
お部屋は86平米の3LDK、南東角住戸です。東も南も接道しており、前建との距離もほどよく確保された第一種低層住居専用地域らしい贅沢なポジションで日照はもちろん良好です。
第一種低層住居専用地域という環境重視のポジションですので、南向き住戸率を高めたい所ですが、当物件の敷地は東西よりも南北に長く、全方位に住戸を設けたランドプランになっているので、南向き住戸率は低く、当プランは余計に希少性があると感じますね。

間取り的には全方位に住戸を設けた角住戸らしい玄関位置(要するにタワマンなどでよくある玄関位置)であり、隣戸との関係上、玄関が住戸中心部分から少し離れた北西側に引っ張られているので、廊下は少々長めです。

ただ、87平米と昨今のプランにしては専有面積が確保されている方なので、この程度の長さであれば許容範囲内だとは思います。長さよりもむしろトイレが玄関に結構近い位置にあることの方が残念かな。

低層レジデンスということで道路からの視線などに配慮したのか、スパンのわりに開口部が小さめの設計で、特にLDの南側開口部がスパンのわりに小さいのがちょっと残念ではあるのですが(壁式構造を採用していることも影響している???)、居室形状は非常にきれいですし、まずまず高額物件らしいものとなっている印象です。

この南東角と南西角、80平米超のプランには1620のゆとりある浴室とダブルボウルを採用している点も評価出来ます。特に80平米台でダブルボウルを採用するケースは少なく、貴重な仕様です。70平米住戸にダブルボウルを採用していたザ・パークハウス経堂プレイスの時のような驚きこそありませんが、三菱地所さんのダブルボウルを積極的に取り入れる姿勢は良いですよね。

バルコニーが全体として少ないのはやはり残念ではあります。

坪単価は457万円。2~3年前、割高価格で知られるスミフさんのシティハウス文京小日向が坪単価320~330万円という中心価格帯でしたので相場の上昇を如実に感じますが、このエリアは本当に物件供給の少ないエリアで、中でもこの物件は好立地に誕生するので、こういった価格になるのは想定内というかむしろ大人しい印象さえありますね。
ここは完成売りということもありル・サンク小石川後楽園の受け皿として機能してもおかしくないです。価格的にも物件価格の2割(一時所得となるので税金を抑える必要はありますが)の収入を加味すれば十分に検討範囲内となるはずです。
まぁ、ル・サンクの件は販売代理の三菱地所さんの対応も問題となっているようですから、その三菱地所から買うというのは心情的な障害がありそうですけどね。

【70平米の中住戸で廊下を分断】ザ・パークハウス小日向1階71平米8,490万円【坪単価396万円】 | topページへ戻る | 【空地率67%超の緑豊かなランドプラン】ルフォン扇大橋2階66平米2,790万円【坪単価139万円】

このページのtopに戻る

コメント:

こんにちは。
本物件はせっかくの専有面積の一部が玄関とウィークインクローゼットで
消費されていてなにか勿体無い気がするのですが・・・。
ダブルボウルも間取り的な面白さはあると思いますが、面積消費への影響はどうかなとも思います。
リビング形状も実質2ヶ所に分断されている感じですし、今ひとつ届かずというか何というか・・・
かといってもっと良い間取りを提案しろと言われても、思いつかないのも事実なのですが。

コメントの編集

Re: タイトルなし

コメント有難うございます。

もうひと工夫欲しかった間取りですよね。
専有部形状(つまりは、玄関位置)がこの形である以上はなかなか無駄のないプランとすることは難しいでしょうね。

理想的な立地で理想的な間取りに出会うのって本当に難しいとつくづく思う次第です・・・。

コメントの編集

このページのtopに戻る

名前
題名
メールアドレス
WEBサイト
 
コメント:
パスワード
  管理者にだけ表示を許可する

このページのtopに戻る

トラックバック:

このページのtopに戻る