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【期待ハズレになりませんよ~に】アルファグランデ千桜タワー
2016-02-16

お次は皆様大注目のアルファグランデ千桜タワーを取り上げます。

千代田区との一体複合開発で誕生する物件なのですが、大注目となっている最大の理由は「普通ではありえない価格になる可能性」があるからです。

開発事業者選定時に千代田区の意向で千代田区の「中堅所得者でも手が届く価格帯」とすることが要件とされており、かつ、開発事業者選定委員会の資料には「5年以内の売却や賃貸が制限される」と書かれているので、やはり定期借地で東京都との取り決めによって異常な安さで分譲され、最高倍率378倍、平均倍率17倍超となったシティタワー品川を彷彿させるのです。

資料請求した場合に送られてくるアンケートの予算欄の最低金額は「~5,000万円」最高金額は「10,000万円以上」であり、結局は7,000万円台が中央値になるのが有力かと思いますので残念ながらシティタワー品川のようにはならない可能性が高いですが、普通の物件と比べ下限水準が抑えられるのは確かであり、安いお部屋は倍率がかなり高くなりそうです。

立地としては岩本町駅徒歩1分、秋葉原駅徒歩4分(日比谷線。JR線は徒歩5分)、神田駅徒歩5分、そして淡路町駅、小川町駅、新御茶ノ水駅、小伝馬町駅なども徒歩10分圏内となります。
個人的に盲点だったのですが、千代田区・中央区・港区の都心3区で分譲されたタワーマンション(20階以上)の中で「山手線徒歩5分以内」×「最寄駅徒歩1分」はこの物件だけになるのですね。都心3区となる山手線の駅は品川~秋葉原なので、言われてみると確かにその条件を満たすのは難しく納得なのですが(カテリーナ三田はすんごく惜しいですね。田町駅徒歩4分、三田駅徒歩2分)、都心3区の中ではやや地味なエリアと言うこともあり、ちょっと意外でした。

公式ホームページ
IMG_5929[1]
お部屋は72平米の3LDK、北西角住戸です。当物件の敷地東側には18階建の区営住宅が建設されることもあり、南向き住戸及び西向き住戸を中心としたL字型のフロア形状となり、当プランはLの字の北の先端に位置することとなります。南西角など当物件で最も条件の良いポジションのプランに比べると小さめの専有面積となっており、少しでもグロスを安くという思いが表れているのですが、そういうことじゃないんだよなぁ・・・。面積絞って中堅所得者層でも手が届くようにするっていうのは本来あるべき姿とはやっぱり違うよね。

IMG_5930[1]
中住戸にはこの67平米のようなさらに小さい3LDKも設計されていますし、80平米超がほとんどだったシティタワー品川とは似ても似つかないものとなっています。

この72平米の角住戸は柱の影響は少なめですし、全体的にはまずまずバランスのとれたものとなっているのですが、「タワマンの角住戸」ということを考えるとあまりにも地味過ぎる開口部がなんとも残念でなりません。

高層階のプレミアム住戸も含めこのマンションの開口部の小ささはちょっと普通ではないですね。スターツの貴重なタワマン実績となるアルファグランデ小岩スカイファーストの角住戸もタワマンの角住戸とは思えない地味な開口部でしたが、何か理由があるのだろうか・・・。勿体ないとしか言いようがない・・・。

ちなみに施工は小岩と同じでスターツCAMと大成建設のJVですね。スターツと言えば免震であり、その点においては凄く安心できる物件かと思います。
必ずしも免震が必要なスケール及び地盤の物件とは思いませんし、耐震や制振に抑えることで価格をより下げることが出来るならばその方が意味があったという見方も出来ますが・・・。

価格については前述の通り特殊要因があり、かつ、上下でバラツキが結構ありそうなので平均を論じるのは少々難しいです。
ちなみに、2012年の総務省のデータによると千代田区の所得水準(課税対象所得額)は港区(約904万円)に次ぎ全国2位であり、約763万円となっています。
すなわち、「ファミリータイプ」が「中堅所得者でも手が届く」とするならば、3LDK(60平米台中盤)が少なくとも5,000万円を切らなければいけないのではないかと思うのですが、前述のアンケートのレンジを見る限りは残念ながらそのイメージはないですね・・・。当物件の最低面積は56平米ですんで・・・。

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コメント:

期待したいです

いつも楽しく拝見しております。
昨今のマンション高騰ぶりにはつまらなさを感じております。今回のこの物件は58年で解体しなくてはいけないデメリットがあるものの衝撃価格であれば参戦したく思っております。5年~10年住んで売却し利益が出るのではないかと宝くじみたいな感じです。
今後に期待

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Re: 期待したいです

コメント有難うございます!
いつも楽しくご覧いただいているとのことで大変嬉しいです。

高騰はつまらない、仰る通りですね(汗)。高騰で売れ行きが悪く供給が少ない影響で新築マンションの絶対数自体が減っているので私的にも非常に残念です。もっとたくさんの新築マンションを見たいですし、建築コスト高騰のせいで「価格のわりに」グレード感の高いマンションやプラスアルファを感じることのできるマンションが減っているのもつまらなく思いますね。

ここは価格が最大の注目点であり、その価格を達成するためにグレード感等に疑問が残るのが気になりますが、せめて期待通りの価格になると良いですね!

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