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【洋室3室全てが6畳以上】パレステージ江北2階75平米3,750万円【坪単価166万円】
2016-02-20

パレステージ江北。

江北駅徒歩8分の7階建総戸数91戸のレジデンスです。

2014年に分譲開始したレーベン江北ブロードスクェア以来の江北駅を最寄りとする物件です。レーベンの記事でも書いている通り日暮里舎人ライナー沿いのマンションは駅近物件の比率が高いので駅徒歩8分はやや遠い方という印象なのですが、尾久橋通りなどの大通りに面していない点、荒川の河川敷などにほど近い点は評価できるのではないでしょうか。

日神不動産は、パレステージ青井ナチュラコートパレステージ光が丘ナチュラコートとそこそこスケールのある物件を建て続けに分譲していますが、ここはそれらよりもさらに大きな総戸数91戸という規模があります。それら2物件同様に郊外よりの立地ながら30~40平米台のコンパクトタイプを数多く設計しているので、91という数字ほどのスケールがあるわけではないのですが、日神不動産のプロジェクトの中では大きな方であることは確かです。

日神さんはこの後、パレステージ上野、デュオステージ北千住、パレステージ赤土小学校前(仮称)などの分譲も予定しており、かなり供給が盛んな印象なのですが、今のマンションが売れていない時期にこれだけ供給して大丈夫なのかな???
土地を仕入れてしまった以上は基本的に滞りなく分譲せざるをえないわけですが、少々タイミングがよろしくないのではないかと・・・。

公式ホームページ
IMG_5923[1]
お部屋は75平米の3LDK、南東角住戸です。低層階なので視界抜けはありませんが、南も東も戸建住宅街という感じなので、日照的には申し分なく圧迫感等もない条件の良いポジションです。

間取り的にはそのような日照条件の良いポジションであるため、当物件内では比較的ゆとりあるものとなっています。

75平米は角住戸としてはけして大きい部類ではありませんが、中住戸のように玄関廊下を一直線とし廊下を限界まで短くしたプランなので、有効面積は広く、居室畳数も大きめに確保出来ていますね。洋室3室全てが6畳以上確保されているプランなんて最近はほとんど見かけませんからね。

柱の影響も少なくしたプランで収納配置も上手いので居室形状もかなりきれいです。

残念なのはLDの開口部がスパンのわりに小さい点でしょうか。隣接する洋室の引き戸も大きく開くことは出来ませんし、空間的な広がりが少々得にくいプランです。

坪単価は166万円。レーベン江北ブロードスクェアと大差のない水準のようです。ここは駅距離も少々ありますし、そもそも日暮里舎人ライナー沿線では坪単価180万円を越えてくると苦しくなりますので、上限単価を抑えた価格設定となっていますね。特に専有面積の広い70~80平米台のプランはグロスが嵩むことに配慮して条件面が良い住戸(日照良好な南の角住戸やルーバル付)でも坪単価上はプレミアムをほとんど乗せていません。というか、西向きや東向きに多く設定されている30~50平米台のごく普通の住戸よりも単価設定が安いぐらいの水準になっています。

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