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【歪んだ価格設定】パレステージ江北2階58平米3,080万円【坪単価176万円】
2016-02-20

もう1件、パレステージ江北。

設計はエイアンドエスシステム、施工は埼玉建興です。
総戸数91戸とそこそこスケールがあるとはいえ、共用施設を充実させることのできるようなスケールではありませんし、やはり特筆すべきものはありません。

ただ、階段を上る重厚感のあるエントランスアプローチ周りのデザインはこの価格帯の物件としては悪くないですし、総戸数91戸の7階建という微妙な水準ながらエレベーターが2基あるのはちょっとした贅沢ですね。

1階住戸も相当数ありますし、2階住戸の方の中には階段を日常的に利用する方もいると思うので、そのような条件下の総戸数91戸であればエレベーターは1基でも何らおかしくないのです。

管理費は176円/㎡と、外廊下、かつ、ディスポーザーなし、さらに91戸というスケールがあるわりには高い水準なのですが、エレベーターが2基あることが影響していると思われます。そういう意味では、エレベーターを1基にしてシティテラス板橋蓮根の蓮根マスク的な「ランニングコストの安さで勝負」という販売戦略もあったのではないでしょうか。

駐車場は平置・機械式併用で全14台です。附置率約15%ということで都心物件以上の低さですが、30~50平米台がかなり多いプランニングなのであからさまに足りないってことはないのかね。青井や光が丘もそうでしたが、こういった投資需要が少なそうなエリアに30~50平米台をこれだけ作るのはやっぱり不思議です。

前回のパレステージ江北

公式ホームページ
IMG_5922[1]
お部屋は58平米の2LDK、西向き中住戸です。前建は戸建ばかりですし、南よりの西向き住戸なので日照時間は結構長そうです。

間取り的にはややナローな2LDKですね。ナローゆえに奥行(玄関からバルコニーまでの距離)がやや深く、廊下もLD内の実質的な廊下部分を含めると短いとは言えませんが、柱の影響が少なめなプランニングは悪くないです。
ナロースパンとは言え、開口部は一般的な水準で確保出来ていますしね。

当物件には40平米台の2LDKなどいわゆる狭小プランも存在していますが、このプランは60平米近いもので2LDKとしてはゆとりを感じることも出来ます。浴室が1418ではなく1317なのは少々残念ですが、収納はかなり充実している方ですし、居室畳数にもやはりゆとりを感じますね。

6畳ある主寝室も良いですが、ウォールドアとなった洋室2をLDKと一体利用すると19畳近い大空間になるのもこの専有面積のプランとしては珍しいです。

坪単価は176万円。先ほどの南東角住戸よりも坪単価にして10万円も高い単価設定です。通常ありえない単価設定ですね。前回の記事で書いたように70~80平米台はグロスが嵩むと殊の外販売が苦しくなるということなのでしょうが、この2LDKだって3,000万円超になることを考えるともう少し単価を抑えるべきなのではないかと思います。
ちなみに当物件の1階住戸には専用庭に加え専用菜園が備え付けられており特色のあるものとなっていますが、2階住戸より価格が安く設定されています。

設備仕様面は、ディスポーザーはありませんが、食洗機はついていますね。

【普通の価格でした】横浜ミッドベースタワーレジデンス16階88平米9,700万円台(予定)【坪単価約366万円】 | topページへ戻る | 【洋室3室全てが6畳以上】パレステージ江北2階75平米3,750万円【坪単価166万円】

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