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【全角住戸が70平米未満】ヴェレーナ府中美好66平米3,998万円【坪単価199万円】
2016-03-29

ヴェレーナ府中美好。

分倍河原駅徒歩9分、西府駅徒歩12分、府中駅徒歩17分の11階建総戸数65戸のレジデンスです。すぐ近くでプレシス府中エンティアが分譲中ですね。

府中駅までは距離のあるポジションですし、敷地北側が甲州街道となるポジションですが、住棟は敷地北側から16~23mも距離をとった位置の全戸南向きなので、ランドプラン的にかなり工夫されている印象を受けます。

その証拠に11階建とそこまで高さのある物件ではありませんが、敷地面積約1,570㎡に対して建築面積はわずか670㎡弱であり、空地率は58%とかなり高い水準となっています。

空地の大半は機械式中心の全41台(1階住戸の専用駐車場含む)の駐車場ということでプラスアルファの魅力があるわけではないのですが、このようなゆとりあるランドプランだからこそ昨今の物件にしては駐車場附置率が高いものとなっているとも言えます。カーシェアも1台分用意されるようですね。

施工は森組、そして、デザイナーにはインターデザインの小寺氏が起用されています。デザイン的にはいつものユーロデザインでこの物件特有のものは見当たりませんが、ここは全戸南向きで南側から見るとかなり東西に幅のある建物ということもあり、結構な存在感を醸しだしている印象です。

日本綜合地所(現大和地所レジデンス)さんは府中や調布などの周辺エリアで2棟のグランタワーの実績があり、このエリアではもともと特に存在感のあるデベロッパーの1つですので、この物件への思い入れというのはそれ相応のものがあるのではないでしょうか。

公式ホームページ
IMG_6083[1]
お部屋は66平米の3LDK、南東角住戸です。東には7階建、南には5階建のマンションがあるので低層階は視界的に良いとは言えませんが、南からの日照は問題ないでしょう。

間取り的には角住戸ながら60平米台ということでかなり面積を絞った印象があります。中住戸にこそ70平米超のプランがありますが、この南東角と南西角、つまり全ての角住戸が66平米というプラン設定であからさまに販売面でのグロスを意識したものとなってしまっています。

このご時世なので気持ちは分からなくはないのですが、このようなわりと駅距離のあるファミリー向けの立地条件で全ての角住戸が60平米台というのはちょっとやり過ぎな気がします。

ただ、その一方で居室畳数を見る限りは66平米とは思えない印象もあるプランとなっています。専有面積に占める居室畳数割合は72.6%((10.8畳+3.3畳+6.0畳+5.0畳+4.6畳)×1.62㎡【※】÷66.30㎡)と無駄の少ないプランであることが数字からも分かりますし、この水準ながら収納が充実している点も好感が持てます。
(【※】マンションの間取り図で一般的に用いられている1畳=1.62㎡)

むろん居室畳数には柱の食い込みがカウントされていますし、LDの入口付近にも実質的な廊下部分が大きめに混入しているのは確かですが、一般的な70平米近い使い勝手はありそうなプランではあるでしょう。

ヴェレーナシリーズではありますが、1階住戸を除き特別オープンエアな空間のある物件ではなく、大きな特徴のあるプランではありませんが、洋室にはいずれも引き戸が採用されていますし、空間効率を高めている点は良いですね。

坪単価は199万円。低層階で坪単価約200万円という水準はここ2~3年の相場上昇の影響を確かに感じはしますが、それでもせいぜい1割程度でしょうか。グロスを3,000万円台に抑えたいがために66平米に絞った感じなのかもしれません。

設備仕様面は、ディスポーザーはありませんが、食洗機、ミストサウナの他、水回りの天然石天板仕様も施されています。ヴェレーナ鎌倉大船も同様で昨今のヴェレーナシリーズは坪単価200万円前後の物件でも天然石仕様で高級感を出す戦略のようです。
キッチン天板に奥行のある幅広カウンターを採用している点も評価できる点です。

管理費は150円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなしですが、そこまでスケールがある物件ではなく、リーブナブルな水準ですね。
駐車場も機械式中心で維持管理コストはそれなりにかかるはずですが、附置率が高めで駐車場収入もそれなりに得られるという見通しなのかな。

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