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【梅田徒歩圏×扇町公園隣接】ザ・大阪レジデンス梅田扇町公園83平米6,520万円【坪単価261万円】
2016-02-26

ザ・大阪レジデンス梅田扇町公園。

扇町駅徒歩4分、中崎町駅徒歩7分、天満駅徒歩8分、東梅田駅及び南森町駅徒歩10分、梅田駅徒歩11分の15階建総戸数69戸のレジデンスです。

京阪グループ(京阪電気鉄道及び京阪電鉄不動産)は、ファインフラッツやファインレジデンス、ファインシティ等の「ファイン」をマンション名に用いブランド化してきましたが、ここ最近の関西エリアにおいては「ザ・○○レジデンス(○○には大阪や京都など大まかなエリア名が入る)」という名称で次々と新規分譲を行っているようですね。

首都圏ではまだそういった物件は見られませんが、今後は首都圏でもこういった名前の物件が出てくるのかな?
「ザ・東京レジデンス」はどうかと思うので関西圏だけかね(汗)

京阪グループのマンションは首都圏での供給は多いとは言えず、ブランド感が高いとは言えませんが、近畿圏での供給戸数は2015年は京阪電鉄不動産が17位、京阪電気鉄道が19位であり、2社合わせると8位相当となりかなりの存在感があります。

特にこの大阪中心部では昨年からザ・大阪レジデンス備後町、ザ・大阪レジデンス梅田、そしてこのザ・大阪レジデンス梅田扇町公園と立て続けに供給しており興味深いですね。
近畿圏では同じ電鉄系の阪急・近鉄・東急が年間販売戸数で例年上位にいますが、京阪電鉄グループもそれら3社に匹敵するような存在になってきているのではないでしょうか。

前述のザ・大阪レジデンスの3物件はいずれもなかなか珍しい立地ですし、当物件は梅田駅までわずかに徒歩10分圏内にはならないものの複数駅複数路線が利用でき、かつ、このあたりではかなり大きな公園となる扇町公園を一望できるポジションです。

設計・施工は不二建設です。不二建設はザ・大阪レジデンス備後町と同じですね。
タワマンでもないですし、近畿圏での供給をメインとするデベですので、当然に直床が採用されています。ザ・大阪レジデンス梅田は共用部に赤を差し色に使うなどかなり攻めたデザインという印象でしたが、こちらは公園隣りの爽やかな立地条件ということも影響しているのかオリエンタルリゾートを意識したという対称的なものとなっています。
2物件あることで違いというか特徴を出しやすい状況にあったのかなと。面白いと思います。

公式ホームページ
IMG_5956[1]
お部屋は83平米の4LDK、南東角住戸です。当物件は南向きと東向きのL字配棟、かつ、東棟が扇町公園を正面に望むポジションとなっています。
つまり、この南東角住戸だけが日照と眺望のいいとこ取りを可能にするということです。南側道路の向かいには背の高いビルがあり、眺望良好とは行きませんが、日照的には問題ない条件の良いプランです。交通量のある交差点に面したポジションなのは気になりますが、これだけ利便性の高いポジションですのでそこまで望むのは酷でしょうか。

間取り的には日照と眺望のバランスの良い物件内で条件の良いポジションということで、物件内ではダントツで専有面積が大きなものとなっています。北東角は約76平米ありますが、中住戸は50~60平米台のみの構成で総戸数69戸の物件にしては面積レンジにわりと幅が設けられている印象です。
東京では職住近接、つまりは都心回帰がここ数年で一段と進んでいる印象が強いですが、大阪はまだ東京ほどではなくデベ側にとってもプランニングを考える上で少々悩ましい所なのかなと。

当物件は静かな環境ではないながらも扇町公園に隣接する稀なポジションということで角住戸にはこのようなしっかりとした面積を確保したのでしょう。坪単価もさることながら、これだけ面積があるとグロス価格が6,000万円超となるので販売は楽ではないでしょうが、個人的には大阪エリアも今後はもっと職住近接が進むと思っているので、こういったゆとりあるファミリープランを積極的に提案してくれても面白いのではないかと思っています。

角住戸にしては廊下はまずまず効率的ですし、門扉付のゆとりあるポーチも専有面積以上の使い勝手を提供してくれそうです。

そして、最後になってしまいましたが、当物件を取り上げた最大の理由は奥行約2.7mのバルコニーです。扇町公園ビューが影響しているのか、当物件のほとんどの住戸(扇町公園ビューではない南向き住戸にも)でこの奥行2.7mのバルコニーが採用されています。全体が2.7mでこそありませんが、そうでない部分も2m程度あると思いますし、スロップシンクも付いたこのバルコニーは非常に魅力的ですね。

坪単価は261万円。前述のように南の日照と扇町公園ビューを両立させる唯一のプランということで物件内でもかなり高単価となっています。都内とは違ってグロスで6,000万円台中盤はあっさりと捌ける水準ではないのでしょうが、スーパーや小中学校にも徒歩3~4分という好立地のようですし、タワーのような派手さはないもののまずまずバランスのとれた物件という印象です。

設備仕様面は、ディスポーザーはありませんが、食洗機、ミストサウナがついています。水回りの天然石天板仕様などの高級感のある仕様は見当たりませんが、浴室照明はフラットラインLED照明となっておりデザイン面に気を遣っている様子が伺えます。この角住戸は中でも高単価なのでそれを考えるともう少しプラスアルファが欲しかった感はありますが。

管理費は198円/㎡。ザ・大阪レジデンス梅田などよりも高い水準です。外廊下、かつ、ディスポーザーなしの物件にしては高い印象で首都圏物件と大差ない、もしくは少し高いぐらいの水準です。これまでも述べているように関西圏の物件は首都圏の物件に比べ管理費単価が安いのが大きな特長でしたが、ここにはそのような印象が全くありません。
車がなくても十分に便利な立地条件のため、駐車場が8台しか用意されておらず、駐車場収入で管理費収入を補うことが出来ない影響が大きいのでしょうね。駐車場附置率1割強という水準は都内の物件と比べてもかなり少ないです。

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