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【首都圏でも採用して欲しい贅沢設計】シティタワー梅田東72平米5,690万円【坪単価262万円】
2016-02-26

シティタワー梅田東。

天神橋筋六丁目駅及び中崎町駅徒歩5分、梅田駅徒歩13分、大阪駅徒歩19分の44階建総戸数501戸のタワーレジデンスです。

やはりガラスウォールの美しい総戸数650戸のシティタワー大阪天満ザ・リバー&パークスにこそ及びませんが、1本で総戸数501戸という結構な太さのあるタワマンで関西圏のスミフタワーの代表作の1つになるであろう物件です。

梅田駅までは少し距離がありますが、かなりの大規模物件ということで3,100㎡という大きさのある庭園(公開空地)を有していますし、スケール感十分のグランドロビー、パーティールーム、ゲストルーム、フィットネスルーム、そしてコンシェルジュサービスなど共用施設(及び共用サービス)も充実しています。

昨今の首都圏のスミフさんの大規模物件は共用施設を最低限にし、少しでも販売対象面積を増やそうとする意図がありありで萎える面が少なくないのですが、ここは関西圏を代表する渾身のスミフタワーとなるであろうこともあり、タワマンらしいグレード感のあるものとなっています(ここは一応パナホームとのJVという形です)。

関西の方が聞いたら倒れるんじゃないかと思う坪単価500万円前後という価格のシティタワー国分寺ザ・ツインに高層階ラウンジがないことに驚かされましたが、ここは42~43階部分に2層吹抜の大きなスカイラウンジ・スカイアトリウムを設けており、中低層階購入者にも嬉しい造りとなっています。まぁ、高層階ラウンジはタワマンなら当たり前とも言える共用施設なのですが、そんな中でもこの物件は高層階ラウンジにかなりの面積を割いているのが立派ですね。

設計・施工は清水建設です。下の間取りコメントの中で詳細を書きますが、FIXサッシを採用しながら梁を完全アウトフレーム化した首都圏スミフ物件を含めても最高クラスの構造パフォーマンスとなっています。
免震構造はもちろんのこと、内廊下設計ながら行灯部屋が一室たりともない設計を採用しているという凄い物件です。

公式ホームページ
IMG_5955[1]
お部屋は72平米の3LDK、西向き中住戸です。中層階以上であれば遮るもののない開放感のある眺望が望めます。遮るものがないゆえに西日がきつそうではありますが。

間取り的には前述の通り内廊下物件ながら行灯部屋がないのが凄いです。他社物件よりもタワマンのワイドスパン率の高いスミフタワーですが、ここまで全体的にワイドスパンを確保した物件は記憶にないですね。シティタワー武蔵小杉の同じぐらいの専有面積の中住戸はこのプラン以上のワイドスパンで美しいプランでしたが、他のプランには行灯部屋がありましたし、この物件の全戸全室窓付きという拘りは凄いですね。

このプランのように全室を窓側に並べてしまうとLDの開口部幅が結構短くなってしまうことが少なくないので、個人的には洋室3は行灯でもいいような気がしなくもないのですが(その代わりにLDの開口部を2倍近くにする)、意味のある取組みであることは確かです。

専有面積に占める居室畳数割合は69.9%((12.0畳+3.3畳+6.0畳+5.0畳+4.7畳)×1.62㎡【※】÷71.86㎡)と田の字ベースの中住戸の平均的な水準である72%前後と比べると低いのですが、廊下は長くはないですし、かなり収納が充実したプランであることが大きく影響していると思います。玄関前には大きなトランクルームもありますしね。
(【※】マンションの間取り図で一般的に用いられている1畳=1.62㎡)

柱もほぼ完全にアウトフレーム化されたプランですし、LDの入口付近のデッドスペースも小さくて済んでいるので有効面積はかなり高いでしょう。

坪単価は262万円。タワマンの西日は敬遠する方も少なくないですし(むろんLow-Eガラスは採用されています)、西向き中住戸でこの単価というのはやはりスミフ価格の範疇なのだとは思いますが、前述の通り昨今のセコイ印象のある首都圏スミフタワーとは異なり、かなり贅沢な共用空間と構造面のパフォーマンスを有しているので納得できる面もあるでしょう。

設備仕様面は、水回りの天然石天板仕様などの高級感のあるものはありませんが、スミフさんは首都圏の坪単価300万円超の物件でも基本的にそのようなスタンスを貫いていますし、ディスポーザーに食洗機、ミストサウナ、トイレ手洗いカウンター(60平米前後の小さめのプランを除く)など、この価格帯の物件としては違和感のないものとなっています。関西タワマンとしては珍しい二重床を採用していますし、最大天井高2.6m、そして一種換気を採用とかなり贅沢仕様な物件です。

管理費は308円/㎡。内廊下、かつ、ディスポーザー付、さらにコンシェルジュサービスに各階ゴミ置場もありますからこのぐらいの水準になるのは仕方ないでしょうか。首都圏並の単価水準で関西圏としては割高感も少しありますが。
駐車場はほぼ機械式で全245台となっています。

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