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【価格で勝負せざるをえない状況】プレシス篠崎77平米4,720万円【坪単価202万円】
2016-02-28

プレシス篠崎。

篠崎駅徒歩8分の8階建総戸数46戸のレジデンスです。端の方にはなりますが、篠崎駅東部土地区画整理事業地内に誕生する物件です。
敷地南側に京葉道路に面しており、しかも、その京葉道路は江戸川を越える高架になっている部分になるので高さもあり少々南面条件に難のある立地となります。

ただ、そのような立地ゆえに西向き中心のランドプランとしていますし、高架となっているがゆえに中低層階は騒音の影響を受けにくいというメリットもあるでしょう。

篠崎駅前は昨年以降、アルファグランデ篠崎弐番街ライオンズ篠崎駅前レジデンスアデニウム篠崎と立て続けに供給されており、需給的に一建設にとってはかなり苦しい状況、かつ、これらの中ではアデニウム篠崎と並び駅距離が最もあるポジションということで少なからず「価格で勝負」ということにならざるを得ないのではないでしょうか。

公式ホームページ
IMG_5957[1]
お部屋は77平米の4LDK、北西角住戸です。京葉道路の影響を最も受けにくいであろう敷地北端に位置するプランです。日照は西日が中心とはなりますが、バルコニーが気持ち南西に傾いた西向きですので、日照時間は結構長そうです。

当物件では最も広い専有面積が確保されたプランとなります。反対側の角住戸(南西角)は当物件では唯一南に面したプランとなりますが、前述の通り京葉道路に面したポジションとなるのでこの北西角よりも専有面積は小さな設定となっています。要するにデベとしてもこの物件で最も優れた位置がこの北西角と認識しているということです。

間取り的にはプレシスらしい狭小4LDKです。角住戸ながらLDは二面採光ではありませんし、無駄を排除し部屋数を増やすことに焦点をあてたものとなります。

ただ、玄関周りには見所がありますね。
門扉付の大きなポーチ、クランクインの玄関、玄関内に開放できる窓、と通風、採光、そしてプライバシー面でも優れた玄関周りとなっています。

この専有面積の4LDKだとやはりLDが10畳ちょっとと手狭な感じになってはしまいますが、収納は専有面積のわりに充実していますし、洋室3の引き戸を開け放つと違和感なく広々LDの3LDKとして利用できる点も魅力的です。LDと洋室3の窓が連窓サッシだったらさらに魅力的なのですが、一建設はやっぱり採用しないんだよなぁ・・・。プレシスシリーズは開口部をあまり重視しないのが勿体ないなと。

坪単価は202万円。予想通り価格面ではわりと頑張っている方でしょう。アデニウム篠崎はまだかなりの数が残っているようですし、ここも総戸数46戸と結構な数があるので価格で勝負しないことには見通しが良くないのは明白です。
4LDKとしては4,000万円台中盤のグロスは安い方にはなると思いますが、このぐらいのグロス水準になるとこのエリア・この物件に限らず選択肢が増えてしまうのでデベにとってはなかなか難しい面がありますよね。だからといってこれ以上面積を絞るようなことはして欲しくないのですが。

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