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【平均価格はついにバブル越え】2015年全国マンション市場動向①【不動産経済研究所発表】
2016-02-23

2015年の全国マンション市場動向が不動産経済研究所により発表されました。

発売戸数は78,089戸(前年比6.1%減)
1戸あたり価格4,618万円(前年比7.2%増、平米単価も前年比8.5%増)
となりました。

既にニュースで大きく報道されているのでご存じの方も多いでしょうが、4,618万円という平均価格は1973年の調査開始以来最高であり、91年に記録されたバブル最高値をも超えました・・・。
平米単価はまだわずかに最高値には及びませんが、ついにバブル期の水準になってしまったということなのです。都心部ではこの水準でも普通に売れているのが凄いなと思うわ、ほんと。

ただ、発売戸数はリーマンショック後の2009年以来の6年ぶりの7万戸台ということで供給を絞ることで誤魔化している面は少なからずありますし、そもそも発売戸数には売れ残ったものも含まれているため、下半期のうち契約率が6割台となったのが9月、10月、12月と3ヶ月間もあったことを考えると、未だに高値を維持している超都心の物件を除いてはいかにも苦しい状況と言えると思います。

予想外のマイナス金利の導入があったので不動産市場には「追い風」が吹いているのは確かですが、デンマークのように住宅ローンの金利までもがマイナスとなるほどまで行き過ぎたマイナス金利になっているわけではないですし(住宅ローンを借りてお金もらえちゃうならみんな家買っちゃおうってなるよね・・・。実際はそんな単純な話ではないですけど・・・)、直近ではザ・パークハウス晴海タワーズティアロレジデンスで施工ミスが明らかになるなど昨年以降立て続けに業界への不信感を高めるニュースが報道される状況下においては、売れ行き改善やさらなる価格上昇の足音はまだ聞こえてきません。
3年半前からマイナス金利を導入しているデンマークでは、直近の約4年間で首都コペンハーゲンの不動産価格は約45%も上昇していると聞きますし、理屈から言えば上昇するはずなのですが、これ以上上昇しようものなら行き着く先は・・・。

エリアごとの傾向を見てみると、神奈川県及び千葉県の発売戸数が2割前後と大きく減少しており、建築コスト高騰(総コストに対して建築コスト比率の高い郊外エリアで影響が大きい)と都心回帰の影響が出ている印象を受けます。
また、近畿圏は価格上昇率(前年比3.9%増)が首都圏に比べ緩やかなこともあるのか発売戸数は前年比でわずかながら増えてますが、前年において首都圏よりも大きく減少していた影響が少なからずあるでしょう。
さらに言えば、近畿圏は「平均価格」の上昇こそ緩やかですが、「平均単価」の上昇は前年比10%を越える非常に大きなものとなっており、首都圏物件に比べ平均専有面積を絞る余地が「まだ」あったことが功を奏している可能性が高いです。
ただ、近畿圏でこれ以上さらに面積を絞るのはデベとしても消費者に受け入れられるかどうか不安なところだと思いますし、今年は正念場になるはずです。

大手はオフィスや商業施設の賃料収入、さらに不動産仲介事業などでも大きな売上を生み出すことが出来ているので、住宅分譲部門の収益増減が全体収益に与える影響は限定的なのですが、住宅分譲をメインとしている中小デベロッパーは供給を絞りつづけると厳しくなるのは目に見えています・・・。

最後に、デベロッパー別の発売戸数についても例年通り言及しようと思ったのですが、ちょっと長くなってしまったので明日にします。

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