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【ブランズシティを代表する物件となるか】ブランズシティ久が原3階84平米8,918万円【坪単価350万円】
2016-02-27

ブランズシティ久が原。

久が原駅徒歩4分、鵜の木駅徒歩5分の12階建総戸数278戸のレジデンスです。

下丸子駅や武蔵新田を最寄りとする多摩川沿いのエリアではリバープレイスや東京サーハウスなどの複数の大規模物件が存在していますが、やや内に入った久が原エリアの大規模物件となると非常に稀な存在となります。

この地には以前とってもとっても深い緑が存在していたので、このマンションでグランドツリーとなるごく一部の木々を除いて緑が薄くなってしまったことに残念な気持ちはあるのですが、その土地の記憶があるだけに一般的なマンションに比べかなり緑を意識したランドプランになっているのは間違いありません。
また、環八通り沿いではありますが敷地面積8,400㎡超の大規模プロジェクトであり、敷地の奥行(東西の長さ)がかなりあるので、敷地内に入ると環八の喧噪はほとんど届かないのではないでしょうか。敷地東端にイーストレジデンスがあることで敷地内への環八の騒音をシャットアウトする効果もあるでしょう。

23区内ではどちらかというと都心への交通アクセスの良いエリアではありませんが、徒歩2分の場所には鵜の木松山公園もありますし、多摩川までも徒歩10分ちょっとということで水と緑を身近に感じることのできる貴重なポジションではないでしょうか。自然を感じることのできる高台エリアながら環八に面していることで12階建が建てられる、少々語弊があるかもしれませんが、反対運動が盛んに起こってしまう立地やランドプランというのは「それだけそのマンションの存在が貴重だからこそ」であることが少なくないですね。ル・サンク小石川後楽園なんかもまさにそのケースでした・・・。ここはル・サンクのような急傾斜地の特異な設計ではないですし、土壇場でひっくり返されるようなことはないと思いますが・・・。

東急の大規模マンションブランド「ブランズシティ」は先日ご紹介したブランズシティ天神橋筋六丁目などこれまでは近畿圏の方が存在感を示している印象がありましたが、首都圏で言えばここはブランズシティ品川勝島よりも地位(じぐらい)の高いポジションですし、首都圏の代表作になるであろうプロジェクトですね。
このご時世だけあって価格的にもかなりお高いようですし、東急さんのタワマンプロジェクトを含めてもかなり力を入れたものになっているように見えます。

それに、プラウドシティ大田六郷とももろに競合するタイミングですし、安易なものを作ると命取りになる可能性が高いですからね。デベ同士が切磋琢磨して良い物件を供給する、とても良いことです。
価格でも切磋琢磨して欲しいものですが・・・。

公式ホームページ
IMG_5961[1]
お部屋はウエストレジデンスの84平米の3LDK、南角住戸です。前述の通り東西に奥行のある敷地の南西端に位置する住戸で環八の影響はないに等しいでしょう。敷地西側には道路に沿って提供公園が施されますし、周りは戸建やアパートなどの低層住宅となるので、低層階でも日照は良好な住環境良好なポジションです。

条件の良いポジションだけあって3LDKながら84平米と昨今のマンションでは珍しいほど専有面積を確保している点に好感が持てますね。当物件はエリア的に言えば過去最高坪単価という水準でこのプランは低層階でも坪単価350万円というちょっと驚きの水準ですので、デベロッパーに弱気の虫が騒ぐと角住戸ながら70平米台中盤みたいなことになりかねなかったわけですが、しっかりとゆとりあるプランを提案出来ています。

総戸数278戸もあるので専有面積にある程度幅を設けている面も当然あるとは思いますが、それでも84平米は立派です。緑あふれるランドプランなど当プロジェクト自体に自信を持っているからこそできる芸当なのではないでしょうか。別の言い方をすれば当物件には結構な数の億越え住戸もありますし、それに見合うだけの高級感を出す必要があった、そういうことです。

間取り的には84平米のわりには廊下は比較的コンパクトに纏まっているのではないでしょうか。専有面積が広い分だけ奥行(玄関からバルコニーまでの距離)があるプランで南東面の開口部が制限され(周りからの視線に配慮?)、角住戸にしては開口部があまり充実していない点は少々残念なのですが、南西面には連窓サッシを採用しておりLDの開口部も標準以上には確保出来ています。

84平米のわりにLD畳数が13.5畳と小さめなのは気になる点ですが、主寝室は7.6畳と広いですし、その分、収納が非常に充実している印象のあるプランとなります。全戸にマルチストレージを採用しているのが当物件の特長でもあり、当プランでもかなり大きなウォークインクローゼットと共にかなりの収納力を生み出しています。

前述のように奥行のあるプランなのですが、柱間隔をかなり長く出来ている設計ということもあり、柱の食い込みがほぼないので有効面積は上々のはずです。
浴室も1620と広く、かつ、窓があるのは嬉しいですね。

また、廊下の突き当たりにニッチがあるのも高額住戸らしい設計で評価出来ます。

坪単価は350万円。前述の通り億ションがあっても違和感のないグレード感を意識したプロジェクトですので、この単価でもそこまで驚きはしないのですが、この専有面積でこの単価だと当然グロスは9,000万円前後ということになりますので、大丈夫かな???というのはあります(汗)。低層階でこのグロスはなかなか強烈ですよね・・・。

第1期は71戸で完売したとしても進捗率は約25%ですので、完成まで1年ほどしかない大規模物件としては少々苦しいスタートでしょうか。マイナス金利と消費税増税前の駆け込み需要による後押しがどのぐらいあるかが大きなポイントになるでしょうね。



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