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【意外なほどゆとりある面積設定】ブランズシティ久が原2階74平米6,568万円【坪単価293万円】
2016-02-27

もう1件、ブランズシティ久が原。

設計はデザインネットワークス、施工は大豊建設です。デザインネットワークスはブランズ文京茗荷谷での実績があります。東急さんの物件に携わることが多いのかな???ブランズ文京茗荷谷はここのようなスケール感のある物件ではありませんでしたが、大がかりな壁面緑化が施された物件でデザイン面の見所は十分でした。

さてさて、当物件の最大の特長は緑豊かなランドプランです。12階建と出来ているので空地率約63%(敷地面積8,400㎡超に対して建築面積3,000㎡ちょっと)という数字自体はそれほど驚くようなものではないのですが、低層マンションではこのような空地率にすることは絶対に不可能ですし、高さを出したからこそ緑が比較的多く出来ているのは確かです。

ディライトガーデン、オークプロムナード、グランドツリーにウェルカムツリー、そして、敷地西側隣接の提供公園とバランス良く緑が配置されています。
約870㎡のディライトガーデンは、3棟に囲まれる位置なので日照がかなり遮られてしまう点が玉に瑕ではあるのですが、北側隣接敷地などへの日照の影響を加味し、住棟は敷地南側に配置されるのが普通で(住棟が南側、北側に中庭、駐車場、自転車置場となるのが普通)、仕方ないところでしょうね。

ディライトガーデンが敷地中央にあることでラウンジからの眺めは素晴らしいものとなっていますし、高低差を活かし階段も施したことでディライトガーデンは一段と雰囲気のあるものとなっています。ガーデンテラスではバーベキューも可能なようですね。

スケール感があるとはいえ総戸数278戸なので、ド派手な共用施設こそありませんが、ラウンジの他、2室のゲストルーム、集会室、そしてコンシェルジュサービスとポイントを抑えたものとなっています。このぐらいのスケールのある物件だと水物(中庭に池的なものやエントランス周りに水盤とか)を用いていてもおかしくないのですが、そういった維持費のかかるものを用いていないためか、管理費は225円/㎡とコンシェルジュサービスがあるわりには標準的な水準に抑えることが出来ています。

前回のブランズシティ久が原

公式ホームページ
IMG_5962[1]
お部屋はサザンレジデンスの74平米の3LDK、南東向き中住戸です。建築基準法上では1階となる住戸で視界的な圧迫感は少々ありますかね。ただ、当プランはサザンレジデンスの中でも環八から奥まった位置にあるので、前建は高くなく日照もまずまず得られるのではないでしょうか。

間取り的にはオーソドックスな田の字ベースの横長リビングプランとなります。
縦長リビングプランであればもう少し廊下は短く出来るのでしょうが、洋室3も廊下から入れる2WAY設計にしていますし、このプランにはこのプランの良さがあります。

共用廊下側の柱のアウトフレームは中途半端ですが、この価格水準のプランであればこの食い込みはごくごく一般的なので違和感はないですし、専有面積も70平米前後の昨今のトレンドとは異なり74平米と中住戸にしては広めの面積を確保したことで洋室1及び2はゆとりある畳数に出来ているので居室形状はあまり気にならないでしょう。

先ほどの角住戸でもかなりしつこく言及しましたが、この中住戸を見てもこの物件はかなり1戸あたりの専有面積を確保していて凄いと思いますね。ファミリータイプ中心の総戸数278戸でこのご時世にこのゆとりを感じるプランを設計するのは生半可なことではないですね。プラウド(野村さん)であればさらに思い切ったことをしていてもおかしくないですが、そのような戦略をとり過ぎたがために各地の大規模物件で苦戦傾向にありますし、塩梅が非常に難しい戦略です。

ちなみに当物件のバルコニー隣戸境はプランによってペラボーであったりなかったりするのですが、当プランは両側ともコンクリ壁ですね。

坪単価は293万円。低層階の中住戸でも300万円に肉薄する状況、つまり、当物件のファミリータイプはほぼ6,500万円超という状況ですので、やっぱりちょっと販売面が心配になります。プラウドシティ大田六郷もここほどではないですがやはりかなりいいお値段になるようですし、ここに限ったことではないのですが、6,000~7,000万円台が何百戸もあって本当に売れちゃうの???

設備仕様面は、ディスポーザー、食洗機、ミストサウナ、トイレ手洗いカウンター、そして水回りの天然石天板仕様と単価的に違和感のないものとなっています。

駐車場は機械式中心で全71台です。附置率約25%は若干少なめな印象もありますが、最近はこんなもんかね。駐車場を造り過ぎるとガーデンが小さくなるわけですし、この物件はこのぐらいがバランス的に良いのかもしれませんね。

【価格で勝負せざるをえない状況】プレシス篠崎77平米4,720万円【坪単価202万円】 | topページへ戻る | 【ブランズシティを代表する物件となるか】ブランズシティ久が原3階84平米8,918万円【坪単価350万円】

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