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【公示地価日本一】プレミスト六番町16階145平米48,000万円【坪単価1,096万円】
2016-03-22

プレミスト六番町。

四ツ谷駅及び市ヶ谷駅徒歩5分の16階建総戸数46戸(非分譲住戸2戸含む)のレジデンスです。

四ツ谷駅と市ヶ谷駅のちょうど間に位置する物件で番町エリアの中でも特に物件供給の少ないエリアですね。六番町アドレスのエリアは非常に狭いこともあり過去15年間でグランスイート六番町とザ・パークハウス六番町(定期借地権)の2物件しか供給がありません。

六番町は平成27年公示地価日本一(住宅地)ということで住環境的に申し分のない住宅地として非常に評価の高いアドレスです。雙葉近接で教育環境が優れていることも深く影響しているのでしょうね。

敷地面積800㎡ちょっとに過ぎないスケールしかなく、1フロア2~4戸の小さめの物件ではありますが、54~144平米と幅のあるプランニングでプランバリエーションは豊富ですし、全戸南向きで南には番町小学校及び番町幼稚園のあるポジションなので南面条件も一部住戸を除きかなり良好です。

ちなみに、同時期販売となったプレミスト白金台とプレミスト新宿山吹は全戸一括販売ということで少々驚かれましたが、こちらは32戸に留まるようです。
当初の予定価格から値段を上げたお部屋もあるようで、大和ハウスさんはプレミアムな立地だけに限界価格で売りたくて仕方ないようです・・・。スミフさん顔負けですね・・・。

公式ホームページ
IMG_6071[1]
お部屋は145平米の3LDK、南西角住戸です。南角住戸と言っても良いぐらいの角住戸で15~16階の上層2フロアのみにあるプレミアムプランとなります。日照はもちろん抜け感のある眺望的も楽しめる贅沢なポジションです。

間取り的には145平米もあるのでとにかくゆとりあるものとなっているのですが、LDが角にない(二面採光ではない)のはかなり意外ですね。

玄関寄りにLDを配置し、かつ、廊下を扉で2つに分断することでしっかりとPP分離を行うことに重点を置いているのだと思いますしこのような広さのラグジュアリープランとしては間違ってはいないのですが、LDの南面に施された開口部はけして魅力的な幅があるのものではないですし、5億弱の部屋と考えるとなんとも勿体ないと感じてしまうのです。

145平米あるとは言ってもこの専有部形状でPP分離を満たした3LDKでLDを角に持ってくるのは少々難しさがあると思うので、そもそもを言えばこのフロア形状自体が間取りを難しくしていると言えるでしょう。バルコニーも小さいものが2つあるだけですし、バルコニーがオマケ的なとってつけたような位置にしか設計されていないがゆえに柱をバルコニーに逃がすことが出来ず、柱の食い込みもかなり顕著なプランとなっています。

敷地面積の小さな物件ですので多少なりとも難しさはあったのでしょうが、大和ハウスさんらしい(間取り面に力を入れることが少ない。プレミスト新宿山吹は凄く稀なケース)ものとなってしまっている印象が拭えません。

まぁ、色々と細かなことを言ってしまいましたが、広々としたエントランスホールは素晴らしいですし、ダブルボウルはもちろんのこと、2つのトイレ、キッチンに隣接したユーティリティルーム、独立型のプライバシー性の高いキッチン、と抑えるべきところを抑えたプランではあるでしょう。

次の記事でもコメントしますが、道路に面した北側の外観デザインを強く意識した物件で北側に大きなFIXサッシを用いているのでベッドルーム1に大きなL字サッシ、洗面所にも窓を設けることが出来ている点も評価出来ますね。

坪単価は1,096万円。1,000万円ぐらいかと思っていましたが、結構越えてきましたね。中身はともかく立地だけで欲しいという方がいるであろう物件なので妥当な価格というのはあってないようなものかと思いますが、この単価水準であればLDを無理なく二面採光にしたり、柱を相応にアウトフレーム化して欲しかったですね。高層階だけフロアを一回り小さくしたり、ルーバルなどを設計したりすれば柱は容易にアウトフレーム化出来たわけですんで。

【1LDKが結構あるのね】プレミスト六番町3階56平米10,000万円【坪単価590万円】 | topページへ戻る | 【専有部でコスト削減したからこその坪単価?】ザ・パークハウス西馬込2階68平米5,190万円【坪単価253万円】

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