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【1LDKが結構あるのね】プレミスト六番町3階56平米10,000万円【坪単価590万円】
2016-03-22

もう1件、プレミスト六番町。

設計・施工は三井住友建設です。ブランズザ・ハウス一番町などのように免震構造が採用されているわけではないのでこの価格帯、かつ、16階建とそれなりの高さがあることを考えると若干の物足りなさはありますが、最大天井高は最低でも2.65m(階により異なる)確保されているところを見てもしっかりと階高が確保されていますし、この規模ながら2層吹抜のラウンジ、さらにプライベートテラスも設計されるなど高額物件らしさを感じるものとなっています。
敷地面積が800㎡ちょっとと小さめなためか駐車場は全台機械式ですし、車寄せがないのもちょっと残念ですけれどもね。

また、当物件を語る上で忘れてはいけないのが外観デザインです。デザイン監修に高額物件の実績も豊富なミサワアソシエイツの三沢氏を起用しこの地に相応しい最高に瀟洒なものとなっています。

前回の記事でコメントしたようにこの物件はほぼ柱がインフレームとなっているので間取りはけして優れているとは言えないのですが、FIXサッシを多用し柱をインフレームにしたからこそこのようなデザインが実現しているとも言えるわけでけして大きな建物ではないのですが、完成後のこの物件の存在感はかなりのものとなるのではないでしょうか。

近隣のザ・パークハウス六番町は個人的にも凄く好きなデザインの物件なのですが、それと比べても見劣りしない素晴らしいデザインになりそうです。2層を1層に見せる連窓を採用している点も面白いですね。シティハウス二子玉川などでスミフさんもやっており、もの凄く珍しいわけではないのですが。

前回のプレミスト六番町

公式ホームページ
IMG_6087[1]
お部屋は56平米の1LDK、南向き中住戸です。低層階ですが、フロア西側から2番目に位置しているため、勝永ビルの影響はなく、日照が得られる低層階にしては悪くないポジションです。

当物件は低層階のみではありますが、50平米台の1LDKも用意され、幅広いプラン設定となっています。前回の記事で書いたように当物件の最大の売りは言うまでも無く公示地価日本一(住宅地)周辺という立地条件であり、住環境及び教育環境良好な「住宅地」としての価値が高いことですので、3LDKをメインとして2LDKがチラホラというプランニングを予想していたのですが、1LDKが思ったよりもありました。

1LDKと言ってもこのプランように50平米以上というゆとりがあり、当然に住宅ローン控除の適用も受けることが出来るのですが、2LDKならまだしも1LDKでは将来的な子育て(子供が小学校に上がる前までとか)を考慮した需要を取り込みにくいでしょうし、グロスを抑えたいデベ側の都合という気がしなくもないですね。この程度の戸数であればなんだかんだ「立地の良さ」だけで売れてしまいますから・・・。

間取り的には採算言っているように柱の食い込みが顕著なのが非常に残念ですし、室内の窓際の下がり天高は約2.1mだったりするので、この価格帯の物件としては非常に物足りなさがあるのですが、希少性の高い立地条件がそうさせてしまったのでしょうね・・・。何度も言いますが勿体ない・・・。

ただ、廊下は短めながらもクランクさせており、プライバシー面への配慮があるのは良いと思いますし、ベッドルームから洗面所へ抜けられるウォークスルークローゼットが設計されている点も動きがあって良いですね。

中住戸にしては開口部幅も豊かですし、「価格」さえ見なければ十分に魅力的なプランではないでしょうか。

坪単価は590万円。中高層階と比べると安く感じる方もいらっしゃるかもしれませんが、1LDKではこの立地の住環境や教育環境の良さ、日照が良さの効果が半減してしまうと思うので、ちょっと強気すぎる印象です。

設備仕様面は、ディスポーザーに食洗機、水回りの天然石天板は当然ですが、それ以外にも全室ビルトインエアコン、全室(+キッチン)床暖房と単価を意識した充実したものとなっています。玄関廊下は天然石ではなくタイルですが、特殊な高級タイルが用いられています。高額物件では珍しいことではありません。
この価格帯なのに全熱交換器が備わっていない点は非常に残念です。

管理費は621円/㎡。少戸数ながら内廊下、各階ゴミ置場、ディスポーザー、コンシェルジュサービス、と揃っているので高くなるのは分かるのですがそれにしても・・・という感じですね。同じものが揃っており、かつ、スケール的にも近いプレミスト九段が437円/㎡だったのにどうしてここはこんなに高いのか???
小規模ながら24時間有人管理であることの影響も大きそうですが、九段はどうだったっけかな???

駐車場は地下の機械式全23台で入出庫は1階部分です。地下に降りてから機械式に入庫する形にすれば地下に車寄せを設置することもできたのではないかと思いますが、敷地が小さく、かつ、不整形なこともあり難しかったのかもしれませんね。

【2駅徒歩2分内】リビオ板橋駅前9階65平米5,990万円【坪単価306万円】 | topページへ戻る | 【公示地価日本一】プレミスト六番町16階145平米48,000万円【坪単価1,096万円】

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