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【駅近で3Lも少ないのに駐車場3割】アトラス日暮里ウエストレジデンス2階38平米3,850万円【坪単価339万円】
2016-03-06

もう1件、アトラス日暮里ウエストレジデンス。

設計は核建築設計事務所、施工は前田建設工業です。準大手の前建さんが起用されるとは意外でしたね。イーストレジデンスはこちらの2倍近いスケールがありますが、同じ14階建で設計はやはり核建築設計事務所ですね。施工も前田建設となるのでしょうか。2物件合わせての受注であれば腑に落ちますね。

外観デザインは当たり障りのない感じで大きな特徴はないですが、安っぽい感じはしないですし「手堅いもの」という印象です。
けしてスケールのある物件ではないのに2層吹抜のエントランスホールや内廊下設計を採用している点にアトラス(旭化成)らしさを感じることが出来ますし、特に1LDKや2LDKの検討者のニーズにも合致しているのではないでしょうか。

内廊下もしっかりとしたゆとりがあり、かつ、各戸の玄関前にアルコーブ的な凹みを設けることでプライバシー面に配慮した設計となっている点も評価出来ます。
小規模物件で内廊下を採用しているケースだと廊下壁面からフラットな位置に住戸玄関ドアがあり、廊下の向こう側からも我が家の玄関前が丸見えというケースも少なくないですからね。

前回のアトラス日暮里ウエストレジデンス

公式ホームページ
IMG_6002[1]
お部屋は38平米の1LDK、北角住戸です。低層階なので視界抜けはありませんが、北方向は高い建物がなく、両面共に接道しているので圧迫感はそれほどないポジションです。尾久橋通りに背を向けたポジションでもあるので、当物件の中でもかなり静かな位置ですし、日照がほとんどない点も1LDKなので気にならないですね。

間取り的には、やはり柱の食い込みは見られるものの専有部形状はきれいな形で無難な印象があるのですが、40平米未満の小ぶりな1LDKであることを考えると玄関廊下周りの「ゆとり」に勿体なさを感じてしまいます。

北東側にはA1タイプがあるので玄関はどうしてもこの位置になってしまうので廊下を北側に曲げる必要があったのかもしれませんが、トイレを洗面所内からの動線、もしくは洗面所内(ホテルライクな感じね)にしてしまえば廊下を一直線にしてしまうことも可能だったのではないかと思うのです(その場合、浴室に窓を設けるのは難しそうですけどね)。

そのようにすればウォークインクローゼット1つ分ぐらいの面積が節約できたはずでその面積をLDKに充当すればLDKを10畳以上にも出来たのではないかなと。

このような玄関廊下とすることでプライバシー的な側面から言えば非常に有効ではあるのですが、40平米未満の1LDKとする以上はもう少し無駄を少なくしてくれても良かったかなというのがありますね。そういう意味ではキッチンをオープンタイプではなく壁向きにしている点は評価出来るのですが。

坪単価は339万円。プラン位置(隣接建物)の影響があるにしろ、2LDK及び3LDKは坪単価300万円ほどからあるのに対して1LDKはこのような水準からしかありません。グロス価格が嵩まない分、単価を高く設定している典型的なケースと言えます。
ただ、先ほどから述べている通りこの立地条件からすると1LDK需要は3LDKに比べ旺盛だと思いますので私がデベだったとしても1LDKにはこのような強気な価格設定をするでしょうね。1LDKも昨今の新築物件にしては利回りはまだマシな方だと思いますが、需要と価格のバランスからすると2LDKがこの物件の中では最も割安感がある気がします。

設備仕様面は、少戸数のためディスポーザーはなく食洗機もないようですが、ミストサウナ、キッチン天然石天板、トイレ手洗いカウンター、さらに天然石天板のキッチンバックカウンター(Dタイプ除く)となかなか高級感のあるものとなっています。

管理費は236円/㎡。ディスポーザーはありませんが、内廊下仕様の総戸数56戸の物件のわりにはかなり安い水準です。やはり内廊下の冷暖房はなしかね???(空調のみ)

駐車場は全17台で身障者用1台を除き機械式です。
3LDKファミリータイプは3分の1もありませんし、この駅近立地での附置率3割はいかにも多いですね。附置義務は床面積350㎡あたりに1台(共同住宅の場合)でいいんじゃないんでしたっけ???
そもそもマンションには「いろいろな広さの住戸」があるのに「総戸数」の3割の附置率を要求するってナンセンスですよね・・・。
こんだけあったら余ると思うので維持修繕費がちょっと心配です。税務的な問題などがあり外部貸出は簡単ではありませんし。

【いよいよリスタート!残戸数は約半分】パークタワー新川崎35階80平米7,600万円台(予定)【坪単価約316万円】 | topページへ戻る | 【35~72平米の幅のあるプランニング】アトラス日暮里ウエストレジデンス8階72平米6,570万円【坪単価303万円】

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Re: 駐車場の件

> 荒川区の条例で総戸数の3割以上設置しないといけないとモデルルームでおっしゃっていました。14000円〜と破格ですが、それでも余りそうとのことです笑

東京都以上に厳しい条例が荒川区にはあるのですね。知りませんでした。
有難うございます!

安くともこの立地このプランではやっぱり余りますよねぇ・・・。
ちなみに、14,000円は小さな区画でしょうか?
大半の車が入る区画であればかなり安いですよね。ハイルーフはおいくらですか?

質問してしまいすみません(汗)

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