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【震災後まもない時期に企画されたからこその貴重なパフォーマンス】パークタワー新川崎20階60平米4,700万円台(予定)【坪単価約258万円】
2016-03-07

もう1件、パークタワー新川崎で行きます。

設計は松田平田設計、施工はやらかしてしまった清水建設です。
三井×清水さんは市川ザ・タワーズウエストでもお痛した経験がありますが、当時は騒がれたものの今となっては中古市場で分譲価格よりも遥かに高いお値段で取引されている状況ですし、ここもきちんと対応されたのであれば資産価値的には何ら問題ないはずです。

というわけで本題に行きます。前回の記事の最後で「仮に当プロジェクトが2年後に企画されていたならばここまで優れたパフォーマンスにならなかった気がする」という件です。

その「優れたパフォーマンス」というのは、当初の分譲時にも強調した「免震、内廊下、全熱交換器、各戸専有部蓄電池」のことを言っています。昨年分譲開始されたパークシティ武蔵小杉ザ・ガーデンも各戸蓄電池以外は同じものを備えてましたし(パークシティ武蔵小杉グランドウイングタワーから続く防災面を強調しつつも高級感を備えたものとなっています)、当物件は武蔵小杉のタワマンと比べ遜色のないパフォーマンスを実現しようとしているのは明らかですので(武蔵小杉より価格が安いのは「パフォーマンスが劣っているから」と思われたくない。安いのは「立地の違い」と言いたい)、仮に2年後に企画されていたとしてもそこまでショボイものになっているとは思いませんが、東日本大震災から時が経過し、かつ、建築コストが高騰した時期に企画されていたらここまで充実したものにはならなかったのではないかと思うのです。
(防災備蓄など防災面が非常に充実しているのも当物件の特長です。)

昨今のタワマンは免震率が非常に高いので、そうであったとしても免震が採用されるのは堅いでしょうが、各戸蓄電池は導入されなかった気がしますし、内廊下や全熱交換もどうかな。今でこそこのエリアで坪単価300万円前後で勝負できる機運が高まっていますが、企画時点(今から約2年前と仮定。この物件の実際の企画時点よりも建築コストがかなり上昇済)においてはこのエリアの総戸数670戸を坪単価300万円前後で売れるイメージはなかったでしょうし、コストを掛けすぎて平均坪単価を300万円弱にするよりも蓄電池や内廊下や全熱交換を省いて250~280万円程度に抑えた可能性もあるのかなと。

そもそも、この物件はゆるぎないランドマークタワーですので、本来、ここまで共用部・専有部共にパフォーマンスを上げる必要はないのです。「武蔵小杉」を意識しすぎたからこそ、震災直後に企画されたからこそ坪単価200万円前半の物件としては異例とも言える高パフォーマンスが実現したとみています。

前回までのパークタワー新川崎

公式ホームページ
IMG_5996[1]
お部屋は60平米の2LDK、東向き中住戸です。正確には東南東向きですので、日照時間はそこそこあるでしょう。東向き住戸の中でも北寄りに位置しているので、南東の新川崎三井ビルディングの影響は少なく当物件の中で日照と眺望のバランスが良いものとなります。

間取り的には洋室1室が行灯部屋の内廊下タワマンによくあるタイプとなります。
当物件は三井×清水ではやや珍しい逆梁工法が採用された物件であることを前回の記事で申し上げましたが、柱位置に対する配慮という観点でもちょっと残念な部分があります。

前述の通り設計はパークタワー目黒プラウドタワー立川などの実績のある松田平田設計であり、清水さんは関係なさそうなので当然と言えば当然なのですが、このプランよりもさらに窓の正面に柱があるプランも見受けられますし、ちょっと雑な印象があります。

そのようなプランは総戸数670戸からするとわずかでしかないという見方も出来ますが、購入者にとってはその住戸プランが全てであり通常は人生で最も高い買物ですので、窓の正面に柱が来ることのないように戸割り・居室割をすべきなのは言うまでもありませんよね・・・。
このプランはまだ良いですが、もろに窓の正面に柱があるプランはこれまで(第二期まで)はほとんど売れてなかったようです。当然ですよね・・・。
ちなみに、ブリリアタワーズ目黒にもそういったプランが散見されましたが、あそこの場合、そういったプランは単価的にかなり割安感のある設定がなされていたこともあり、すぐに完売してました。そういったプランは造らないのがベストですが造らざるを得ないのであれば価格面でもっと勝負して欲しいものです。

話がそれてしまいましたが、当プランは洗面所とシューズインクロークがつながっており意外性もあるものとなっています。当物件はわりと変わった間取りが多い物件でこれまでもたくさん取り上げているのでぜひ他の記事もご覧いただければと思います。「ツグイエ」って今はもう無理なのかな???

坪単価は予定価格で約258万円。このプランは当初からの価格上昇幅が1割にも満たないようですね。今時期の相場からしたらお買い得感が強いです。プランにもよりますが、傾向で言うとやはり中住戸の方が上昇幅は控えめとなっています。

管理費は309円/㎡で、同じくディスポーザー、内廊下、コンシェルジュサービス、各階ゴミ置場などが導入されたパークシティ武蔵小杉ザ・ガーデンなどよりも安いですし、一般的に言ってもこの内容でこの管理費水準はリーブナブルです。太陽光発電などを採用したエコ性能が功を奏しているのではないでしょうか。

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