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【お見事なパンダ部屋、お見事な販売戦略】リバーガーデン福島木漏れ日の丘70平米2,998万円【坪単価141万円】
2016-03-12

リバーガーデン福島木漏れ日の丘。

野田阪神駅徒歩7分、海老江駅徒歩8分、福島駅徒歩12分の20階建総戸数850戸の超大規模プロジェクトです。わりと近い位置で分譲中のザ・パークハウス中之島タワーの総戸数894戸にこそわずかに及びませんがそれに肉薄するスケール感のあるものとなります。

こちらはタワマンではありませんし、ブランドもラグジュアリー感も、さらには立地的にも結構な差がありますが、ここはここなりの良さがあると思いますし、リバー産業ってなかなか面白いデベロッパーですね。

リバー産業は首都圏での分譲実績はないと思いますしこれまでは名前を耳にしたことがある程度だったのですが、近畿圏では総戸数200~300戸規模のプロジェクト実績が豊富のようですし、マンションブランドに「リバーガーデン」という名称を付しているだけあって敷地内の緑を非常に重視したランドプランがとても印象的な物件です。

ちなみにリバー産業は近畿圏の年間発売戸数ランキングで15~20位あたりに入っていることの多いデベロッパーです。ここの第1期は260戸ですし、このまま好調に販売すれば2016年は10位以内もありえる???

当物件はさすがにザ・パークハウス中之島タワーのように大阪駅までのシャトルバスは運行しませんが、大阪駅や梅田駅までも徒歩20分前後でたどり付けるエリアに位置していますし、グランフロントの西側、うめきた2期区域(新駅予定も有)までは徒歩20分内でたどりつける将来的にも楽しみのあるポジションとなります。

まぁ、当物件に注目した最大の理由は「価格」なんですけどね・・・。

公式ホームページ
IMG_6025[1]
お部屋はB棟の70平米の3LDK、東向き中住戸です。通常は高めのお部屋から先に紹介することが多いのですが、上で「価格」と書いてしまったのでこちらのパンダ部屋を先に紹介します。

6棟建の当プロジェクトですが、最も早く完成予定の敷地北側に位置するA・B棟からの売出しになるようです。敷地面積は約15,000㎡もありますが敷地形状が南北に長く、南向きの棟は2棟のみでこのA・B棟は全戸東向きとなります(当たり前ですが角住戸は南とか北にも窓があります)。

このパンダ部屋は低層階となりますし、そもそもA・B棟は北東にやや傾いた東向きなのでかなり日照時間が短いこともあり全体的にも他棟よりも価格設定を抑えめにした販売計画のようです。リバー産業としては過去最大のプロジェクトであり、850戸という戸数を捌くことを考えると第1期で勢いをつけるのは必須であり、上手な戦略なのではないかと思いますね。

神奈川県の川崎市で現在分譲中の「セントラルパーク構想」と題されたゴールドクレストの総戸数約2,500戸のクレストプライムレジデンスの記事で第1期は安くして勢いをつけるべきだったと書きましたが、ここはセオリー通りの販売戦略で安心出来ますね。ゴクレのような後先考えない勘違い価格でやられると完成後も売れ残り販売を何年も続けられる可能性があるので怖くて手が出せないですよね(物件の良し悪し以前の問題で非常に勿体ないというか自業自得というか、マンションを愛するものとしては凄く歯がゆさを感じます。住む人にとってはもちろんですが、周辺の人にとっても愛されるマンションを造って欲しいですよね。「あのマンションいつまで売っているの?」っていう目で見られるような販売戦略はやめて欲しいです。

さてさて既に随分長くなってしまいましたが、間取りについても軽くコメントを。
一般的な田の字の範疇ですが、横長リビングタイプで和室隣接なので空間的な広がりの高いタイプです。バルコニーの奥行もしっかりありますし、キッチンから直接洗面所に入れる動線も○です。

最大の特長は玄関前のゆとりあるアルコーブですね。柱の影響も少ないですし中住戸でここまで玄関前にゆとりを設けることのできている物件はかなり珍しいです。当物件は完全アウトフレームの中住戸も多いですし、2次元的にはかなり優れていると思います。直床直天井なので3次元的にはあれですが、近畿圏は一部タワマンを除き二重床なんてほとんどありませんので特別気にする必要はないでしょう。

坪単価は141万円。パンダ部屋とはいえなかなか衝撃ですね。首都圏で言うならば銀座とか有楽町までギリギリ徒歩圏のエリア、つまり、築地とか八丁堀とかそんな感じのエリアにあたるのではないかと思いますが、そんなエリアでこの単価・・・。高層階は4,000万円越えで坪単価も200万円弱になるのでいかに低層階が安いかが分かると思います。

ファミリータイプ中心の物件で南向き住戸率が低いという弱点があるとは言え、それを見事に逆手にとっている感があります。やっぱり大阪の会社は商売が上手いね(笑)

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