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【21,500本の木々】リバーガーデン福島木漏れ日の丘104平米7,998万円【坪単価255万円】
2016-03-12

もう1件、リバーガーデン福島木漏れ日の丘。

施工はリバー建設です。10年ほど前までは西松建設など外部のゼネコンに発注していたようですが、近年は自社で施工を手がけるまでになったのですね。販売もむろんグループ会社のリバーホームであり、企画から販売までを一貫して自社グループで行うことでコストを上手に削減できている面が少なくないのでしょう。

前回の記事でもちらっと述べた通り3次元面では最低限という感じですが、2次元的にはむしろ良い部類のプラン設計となっていますし、耐震等級2が採用されているのも立派ですね。自社施工ゆえにコストとパフォーマンスの折り合いが上手く行っている印象を受けます。

当物件の価格面以外の最大の注目点はやはり「ガーデン」でしょうね。約15,000㎡の敷地面積に対して約63%の空地率を確保し、その空地の4割以上を緑地にあてるという力の入れようです。駐車場は平置や自走式などでなくタワー型機械式(全432台)を採用しているからこそ緑地率を高めることが出来ているのでデメリットもありはしますが、約21,500本もの植樹というのはとっても凄い数字です。

首都圏のグランドメゾン白金の杜ザ・タワーは名前からも分かるように白金にプライベートガーデンという名の「杜」を生み出しており、そこが確か二万本でした。私がこれまで聞いた中ではその二万本が最大だった気がするのですが、ここはそれをも上回る本数です。グランドメゾン白金の杜ザ・タワーやここよりも敷地が広い物件というのはもちろんたくさんありますが、ここまで緑が深い、木々が多いランドプランというのはとっても稀なのは間違いないですね。凄いです。

前回のリバーガーデン福島木漏れ日の丘

公式ホームページ
IMG_6021[1]
お部屋はA棟の104平米の4LDK、南東角住戸です。南はむろん他棟の影響がありますが、東側は視界的にも抜けてくる高層階住戸でタワマンに匹敵する開放感のある眺望が望めるプランとなります。

間取り的にはA~B棟のプランの中では最も専有面積の広いとってもゆとりあるものとなっています。専有面積のわりには廊下は長くはありませんし、各居室の畳数もしっかりと確保出来ていますね。昨今の首都圏物件ではほとんどみることの出来ない大家族にも対応出来そうなプランとなります。

柱の影響がほとんどない点も好感が持てますし、収納配置も上手いので居室形状が非常にきれいな点も素晴らしいですね。最近関西の物件の間取りを多くみるようになって一段と思うようになったのですが、2次元で言うと首都圏の物件よりも間取りが良いものが圧倒的に多くないですか???

長谷工施工でも結構完全アウトフレーム化されているものが結構ありますし、首都圏の物件よりも柱のアウトフレーム化率が高いと思います。

東面のメイン開口部には連窓サッシが採用されていますし、ツボを押さえたプランですね。

坪単価は255万円。先ほどの最安坪単価のパンダ部屋が141万円だったので約8割増しの単価設定となります。タワマンで最上階にペントハウスがあるケースではこの程度の単価差があるのは珍しいことではありませんが、20階建の一般的な物件でこの単価差はなかなか凄いですね。第1期で分譲されるA棟・B棟は前回の記事で書いた通り全戸東向きで南に面しているのは数少ない角住戸のみなので少々単価を高くしても売りやすいという面もあるのでしょうね。結果的な部分もあるのかもしれませんが、このあたりを見ても販売がとっても上手だと思います。
今後もリバー産業は要チェックや!(古いか・・・)

設備仕様面は、この価格帯の物件ですので当然に水回りの天然石天板仕様などの高級感のあるものはありませんが、食洗機とディスポーザーがついています(当然、床暖房もね)。
ちなみに、16~20階の全住戸及び100平米超の角住戸は特別仕様となっており、フィオレストーンのキッチン天板などが用いられているようです。

管理費は67円/㎡。ブランズシティ天神橋筋六丁目にほんのわずか及びませんが、やはり首都圏マンションを長く見てきたものからすると面食らうほどの格安な水準です。

総戸数850戸というスケールメリットが成せる技であるのは間違いありませんが、前述のようにタワー型の機械式駐車場なので維持管理費はそれなりにかかるはずですし、それに加えこれだけ植栽が充実していることを考えると(植栽管理費も相応にかかるはず)、ベラボーに安いと思える水準です。

ちなみに、管理会社の浪速管理はその名の通り近畿圏を中心に事業展開しており首都圏では名を聞いたことがないのですが、2015年度のマンション管理受託戸数ランキングでは全国22位であり、近畿圏では名の知られた管理会社のようです。超低金利の時代ですし、管理費や修繕積立金などの月々のランニングコストを住宅ローンの月支払額に置き換えると(つまりは、借入額に置き換えるということ)、驚くような額となるのでこのランニングの安さというのは本当に馬鹿に出来ません。

【名前はやっぱり豊洲でした】クレヴィア豊洲5階83平米6,690万円【坪単価265万円】 | topページへ戻る | 【お見事なパンダ部屋、お見事な販売戦略】リバーガーデン福島木漏れ日の丘70平米2,998万円【坪単価141万円】

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