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【定期借地権でこの価格】ブリリア大井町ザ・レジデンス12階70平米7,990万円【坪単価375万円】
2016-03-10

ブリリア大井町ザ・レジデンス。

大井町駅徒歩5分、青物横丁駅徒歩7分の13階建総戸数36戸(非分譲住戸4戸含む)のレジデンスです。
ブリリア大井町ラヴィアンタワーブリリア品川大井町ブリリア大井仙台坂と大井町でナンバーワンと言っても過言ではない実績のある東建さんがまたも新規物件を供給します。

ここは約70年の定期借地権ですが、よくある「賃借権(債権)」とは違い「地上権(所有権と同じで物権)」ですので、アトラス新宿左門町の記事で書いている通りで売却する際(借地権の譲渡)に地主さんの承諾や承諾料は不要というメリットがあります(地主への「通知」は必要のよう)。

ただ、アトラス新宿左門町はこちらとは違い普通借地権でしたので基本的に半永久的に住み続けることが可能で所有権に限りなく近かったのですが、むろんこちらは定期借地権ですので所有権に比べて明らかに劣ります。
50~60年の定期借地権はその期間の短さに難色を示す検討者が多かったため、昨今の定期借地権マンションは70年が主流になっており、それなりの期間内であれば資産価値を維持できる可能性がありますが、50~60年の定期借地権のマンションが所有権に比べ安くともウケなかったのと同じで当初の期間が70年でも築年数が10年20年と経過していくと(残存期間が短くなってくると)資産価値の下落は所有権などよりもかなり大きくなるのは当然のことです。

大井町駅徒歩5分圏内はけして物件数が多いわけではないので駅徒歩5分にはそれなりの価値があるとは思いますが、そんなリセールに向かない定期借地権物件なのに専有面積が55~70平米となっている点が激しく疑問です。なぜに普通に「住み替え」を想定した面積なのでしょうか???
むろんこの面積に永住を考える人も中にはいるのかもしれませんが、チグハグ感は拭えません。駅近、かつ、日照が良いとは言えない立地条件で本来は40~50平米台を中心としたかったところ、これでも頑張って3LDK中心とした感じなのだろうとは思いますが、それでも・・・。

公式ホームページ
IMG_6012[1]
お部屋は70平米の3LDK、南東角住戸です。東には14階建のマンションがあるので視界は抜けませんが、細い道路を挟んだ向かいは10階建のマンションなので、上層階のこのお部屋からの視界は抜けてきます。ただ、当物件の中低層階は視界どころか日照的にも芳しくない住戸が多く、そういった面でも専有面積を確保した永住志向のファミリータイプにはあまり向かない条件となっています。

間取り的には70平米の3LDK角住戸ということで無駄な面積を極力排除する必要がありますが、玄関位置があまりよくないためか廊下は特別短くないですし、柱の食い込みも顕著なプランなので専有面積に比して有効面積が小さそうなのが気になりますね。

居室畳数はそこそこ確保出来ているように見えますが、むろん畳数に食い込んだ柱もカウントされていますし、やはり収納は少なめです。

角住戸なのにLDが二面採光ではない(角にない)のも残念ですが、洋室2の引き戸がウォールドアとなっており、一体利用すれば二面採光の広々リビングと出来る点は良いと思います。洋室3もLDとつなげて使うことも出来そうですし、様々な使い方が出来そうなプランです。

坪単価は375万円。低層階は日照が全くと言っていいほど得られないこともあり坪単価300万円からあります。中低層階の日照及び視界が芳しくない分、この上層階に大きなプレミアムが乗っかってしまっている印象です。
常々言っていることですが、定期借地権は月額地代などにもよりますが所有権に比べ2割程度安くて相応とみるべきです。つまり、当物件が所有権だったら25%(=1÷0.8)は高いとみるべきで坪単価468万円ですか・・・。期間70年なので控えめに計算したとしても所有権換算で430~450万円程度とみられ、なかなか強気な設定と言わざるを得ません。ラヴィアンタワーやシティテラス大井仙台坂などのブランドタワマンの高層階であればこのような水準でも分からなくはないですが・・・。
次の記事で詳細を書きますが、地代及び解体準備金を含めたランニングは結構強烈ですしね。

2年ほど前に分譲されたザ・パークハウス大井町レジデンスは平均坪単価約320万円、パークホームズ大井町ベルヴェデーレは平均坪単価約300万円という水準であり、今の相場はそこからおおよそ2割増と考えると所有権でも360~380万円程度の水準となります。

【月額616円/㎡のランニング】ブリリア大井町ザ・レジデンス2階55平米5,390万円【坪単価323万円】 | topページへ戻る | 【収納が変わってる】インプレストコア浅草橋5階34平米3,280万円【坪単価321万円】

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