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【名前はやっぱり豊洲でした】クレヴィア豊洲5階83平米6,690万円【坪単価265万円】
2016-03-13

クレヴィア豊洲。

豊洲駅徒歩11分、東雲駅徒歩12分の14階建総戸数133戸のレジデンスです。

駅距離は惜しくも徒歩10分以内ではありませんが、晴海通りを挟んでイオンの向かい側、利便性は上々のポジションです。

アドレスも東雲ですし、豊洲駅が最寄りとはいえ、東雲橋を越えてしまうと感覚的にも東雲ですので「豊洲」とマンション名につけるのはグレーゾーンだと思うのですが、それでも「豊洲」としたいぐらい豊洲とつけることにメリットがあるということなのでしょうね。

プラウドタワー東雲キャナルコートのように同じく最寄駅である豊洲駅が徒歩11分(辰巳駅も同じ徒歩11分です)でもキャナルコート側で「豊洲」と名付けると浮いてしまいますが、こちら側であればギリギリセーフって感じなのでしょう。

ちなみに、この東雲エリアの分譲マンションはパークタワー東雲以来約3年ぶりとなります。パークタワー東雲の直前には前述のプラウドタワー東雲キャナルコート、湾岸タワーレックスガーデンなども分譲されわりと短期間の間にかなりの戸数の供給が行われています。当時はアベノミクス前で不動産の売れ行きが良くなかったこともあり、特に最後発のパークタワー東雲はパフォーマンスのわりにリーブナブル感のある価格帯となったことは当ブログで過去に言及している通りです。

当物件はタワーのようなスケールも高さもなく、全戸南向きとは言え南側隣接敷地にトヨペットの高さのある建物が立っているという状況ですので、本来であれば先行物件よりも価格が高くなることはないのですが、直前のパークタワー東雲から「約3年」もの長い月日が経っているがゆえに価格がかなり違うものにならざるを得ないのがつらい所ですね。
こことは違い完全な「豊洲」物件である駅徒歩8分のオークプレイス豊洲の分譲も約2年半前でしたのでやはり今となってはかなり安く感じますね。

また、東雲側だと晴海通り沿いで2011年に分譲されたブランズ東雲(ブログを始めたばかりの頃の記事で内容が今とは違い大分雑な感じで恐縮です。。。)は15階建総戸数144戸という規模で当物件にかなり近似した条件でしたが(最寄駅は東雲駅徒歩9分。豊洲駅は徒歩14分)、平均坪単価は約210万円ほどであり、当物件がとても張り合えるような水準ではないです。

公式ホームページ
IMG_6017[1]
お部屋は83平米の4LDK、南東角住戸です。住棟を敷地北寄りに寄せ、敷地南側に全40台の平置駐車場を配置することでトヨペットとの距離をなるべく離す努力はしていますが、低層階だとやはりそれなりに圧迫感はありますね。当プランは角住戸で東端となるのでトヨペットの影響は少なく冬至の時期でも日照時間はかなりありそうなのが良いのですが、その反面、最も晴海通りの騒音を受けてしまうポジションでもあります。

間取り的には当物件内ではダントツに専有面積が広いタイプとなります。もう1つの角住戸である南西角のプランは71平米しかありません。

前述のように、私が傍から見てても計画発表当初からこの物件の販売は価格とのバランス面で厳しそうだと思っていたぐらいなので、3LDKの専有面積を60平米台前半~70平米ちょっと程度に絞ってくるのは予想通りでしかないのですが、そういう意味ではこの南東角だけでも83平米とかなりゆとりある面積設定にしている点は評価出来ますね。

豊洲エリアと言えば一昔前(坪単価が100~200万円だった2000年代前半)は80平米どころか100平米超のプランなども頻繁に見かけましたが、近年の新築マンションはこのエリアに限らず角住戸でも70平米台が主流で80平米以上ある角住戸が珍しくなってきていますからね。

間取り的にはオーソドックス感の強い大きな特徴のないプランですが、柱の影響が少ない点、廊下が一直線ながらも玄関がクランクインでプライバシー面への配慮がある点が評価出来ますね。

80平米超の3LDKではなく4LDKなので仕方ないとは思いますが、浴室は1620ぐらいあっても良かったかな。最近は本当に1620を見ることが少なくなって悲しい・・・。

坪単価は265万円。晴海通り隣接ゆえというのも多少はあるのかもしれませんが、専有面積が広くグロスが嵩む分、他のプランに比べ単価が抑えられています。7,000万円近い水準になると中古物件も含めるとタワマンなども含めた検討者にとっての選択肢がかなり増えてしまうのでこういったタワマンなどに比べ地味に映る物件は苦しくなるため一般的に分譲単価は伸びないですね。

ただ、総戸数133戸で同じような面積の3LDKばかりをプランニングしてもそれはそれで販売が大変ですし、「新築以外は嫌だという方」、「タワマンは嫌だという方」もいるでしょうから、こういったプランがあるのは意味があることだと思います。こういったプランは前述の理由で他プランよりも単価が弱めになるのが昨今のトレンド(というかデベ側の苦肉の策。注:ランドマークタワーなどのエリアNo.1的な物件は条件の良い広い部屋の方に大きなプレミアムが乗るのでこことは真逆の価格設定になります)なので、こういった住戸を求めていた方にとっては悪くない方という見方も出来ますね。

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