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【玄関前にすんごいゆとり】クレヴィア豊洲3階56平米4,870万円【坪単価286万円】
2016-03-13

もう1件、クレヴィア豊洲。

設計・施工は大末建設です。ここは伊藤忠とセコムと三信住建3社のJVですが、マンション名がクレヴィアであることからも分かるように伊藤忠がメインのプロジェクトです。

大末建設は坪単価400万円超の住戸がほとんどだったクレヴィアタワー池田山で免震タワーの単独施工を行っているぐらいですし、最近は伊藤忠とのつながりが深いですね。

また、デザイン監修はフリークスです。スケールのある物件の実績は少ないですが、当ブログでも複数回登場しており、一味違うデザインで魅せてくれるデザイナーです。ここは湾岸エリアの中規模マンションということで青みがかったガラス手摺などが採用されていますが、定番のデザインという感じで意外性がなく物足りなさもなくはないのですが、緑も望める広がりのあるエントランスホールはなかなか垢抜けていて良い雰囲気ですね。

むろんタワマンなどのように多くの共用施設はなく目立つものは屋上テラスぐらいのようですが、エントランスホールにタッチディスプレイ型の掲示板を導入するなどそれなりにスケールのある物件だからこその面白い取組みもなされた物件です。

ちなみに専有部にはなりますが、デベにセコムが入っていることでグローリオシリーズでお馴染みのピタゴラスウォールセーフが各戸に搭載されているようです。でも、トマホークジェットアルファはないのかな???

前回のクレヴィア豊洲

公式ホームページ
IMG_6018[1]
お部屋は56平米の2LDK、南向き中住戸です。低層階なのでトヨペットの影響は大きいですが、ある程度の距離が確保されているのは前回の記事で書いた通りですし、このプランは東側(晴海通り側)から3戸目に位置しており、南東方向からの日照が比較的入りやすいポジションではあります。

間取り的には玄関前の凹みがとても印象的です。住戸前共用外廊下にエレベーター(2基)がありそれに配慮したものであることは明らかですが、それでもここまでのゆとりを設けるのは異例ですし、見ての通り柱が完全にアウトフレーム化されている点もとても素晴らしいですね。

当物件の中住戸はこのプランに限らず完全アウトフレームですし、そのあたりへの力の入れ方は「意外」と言ってよい程です。床もしっかりと二重床となっています。
豊洲駅周辺の大規模マンション(むろんタワマンを除く)はほぼ長谷工施工で直床のオンパレードですし、そういった物件との差は少なからずつけたいという意図もあるのかもしれませんね。価格が価格ですし。

下がり天高は2mそこそこでごくごく一般的なものですが、奥行2mのバルコニーに開放感のある連窓サッシと抑えるところをしっかりと抑えた物件でもあります。

玄関周りを大きく凹ませたことで廊下をクランクしているわりには廊下が短く出来ていますし、バランスの上々の2LDKですね。

坪単価は286万円。低層階でこの水準とは正直驚きです。単価設定には専有面積が大きく影響することは普段から述べている通りですし、前回の記事でも述べた通りなのですが、この物件は中でもその傾向が顕著です。このお部屋よりも上階になる先ほどの角住戸よりも約20万円も高いです。同階の中住戸の3LDKと比べても同じぐらいの差がありますし、ちょっとあからさま過ぎます。
当物件は3LDKが中心で2LDKが少ないゆえの希少性?というのも価格設定に多少は影響しているとは思いますが・・・。

結局のところ、現状は「消費者に受け入れられるか否か」というギリギリの価格水準で「デベはなんとか利益を出そうとしている」状況ですので、こういった価格面での歪みが出てくるケースが少なくないということになります。違和感のない価格帯でサラリーマンが自力でも普通にマンションを買えていた時代にはここまでの価格の歪みにお目にかかるケースはごくごく稀でしたが、最近は歪みに出くわすことが多くなっています。
(タワマンのように全方位に住戸があり、眺望などが価格設定に大きな影響を与えるケースにおいてはプロであるデベにとっても矛盾のない価格設定とすることは難しく、ミスプライスと言えるようなおいしい住戸に出会えることも少なくないのですが、こういった全戸南向きの物件でミスプライスはありえず、要するにデベが利益を最大限に確保した結果に他なりません。注:株式会社は営利を目的とした企業なので利益を最大限確保しようとすることは当然です。したがってそれ自体を批判するような意図は全くありません。念のため。)

設備仕様面は、水回りの天然石天板仕様などの高級感のあるものはありませんが、ディスポーザーに食洗機、ミストサウナ、トイレ手洗器、さらに食器棚(食器棚セレクト可)など、この価格帯の物件としてはわりと充実したものとなっています。

管理費は163円/㎡。外廊下ですがディスポーザー付なのでスケールメリットを活かせている水準と言えるでしょう。駐車場全40台が平置(機械式に比べメンテナンス台などがかからない)と出来ているのが大きいのでしょう。また、総戸数133戸はエレベーター2基でちょうど良いスケールですし、そういった意味でも無駄なコストがかかっていないと言えます。

【上層階南角なのに70平米未満】ヴィークコート荻窪6階69平米8,980万円【坪単価430万円】 | topページへ戻る | 【名前はやっぱり豊洲でした】クレヴィア豊洲5階83平米6,690万円【坪単価265万円】

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