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【単価幅は小さめ】パレステージ上野5階56平米4,620万円【坪単価274万円】
2016-04-18

もう1件、パレステージ上野。

設計は奥津孝一設計センター、施工は丸運建設です。

特別スケールのあるマンションではないですし、意匠面で大きな特長のある物件ではありませんが、バルコニー手摺はガラス手摺中心なので洗練された雰囲気がありますし、エントランスホールの雰囲気なんかもパレステージシリーズの中では高級感を意識している印象があります。

ただ、昨今の日神不動産はパレステージのナチュラコートシリーズでエントランス内に壁面緑化を用いるなど緑を意識した物件も分譲していますが、残念ながらここはそのような設えにはなっていないですね。昭和通り×首都高沿いだからこそそういった設えにするという選択肢もあったのではないかと思いますね。

前回のパレステージ上野

公式ホームページ
IMG_6082[1]
お部屋は56平米の2LDK、南向き中住戸です。南側昭和通り沿いには当物件と同じぐらいの高さのある上野ホテルがあるので中層階でも日照は一部遮られます。ただ、南東や南西からの日照は得られるでしょうし、向き的に昭和通りや首都高の影響も幾分かは緩和されるでしょうか。

間取り的には標準的な広さの2LDKですね。55平米を越えてくるとLDだけで10畳を確保しやすくなりますし、オーソドックス感のある手堅い2LDKですね。

当プランは玄関廊下を一直線にすることで廊下を短めに出来ているので(LDの入口付近のデッドスペースは少々大きいですが・・・)洋室2室がいずれも5.5畳以上と広めに確保出来ていますし、洋室2のウォールドアを開くとオープンキッチンを含め18畳超の大空間が実現する点も評価出来ますね。

収納はいずれも奥行が浅めで量的にもやや少ないですし、共用廊下側の柱の食い込みに少々勿体なさを感じるのですが、一方でLDの開口部幅はサッシ2枚半と気持ち大きめに確保出来ている点にも好感が持てます。

坪単価は274万円。角住戸との単価差は小さく物件全体としても単価幅は小さめの印象です。上層階は南西方向に上野公園などが望める眺望も楽しむことの出来るポジションですが、坪単価は300万円弱からあるようです。日神不動産のブランドからすると坪単価300万円を越えるような水準、グロスで6,000万円を越える水準というのは販売上苦しいところがあるのでしょうね。

設備仕様面は、ディスポーザーはなく水回りの天然石天板仕様もありませんが、食洗機、ミストサウナ、トイレ手洗器と単価的には違和感のないものが揃っています。ハンズフリーの電気錠なども評価できる点です。

管理費は176円/㎡。それほどスケールのある物件ではありませんが、外廊下、かつ、ディスポーザーなしということもありリーブナブルな水準に出来ているようです。駐車場は全7台(事業協力者用1台含む)です。



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