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【全熱交換×「本物」のハイサッシ】クレヴィア戸塚4階70平米5,990万円【坪単価282万円】
2016-03-16

もう1件、クレヴィア戸塚。

設計は奥野設計、施工は工藤建設です。
そこそこスケールのある高額物件なのにどちらも初めての登場となります。工藤建設は分譲マンションの施工実績は少ないようですし、この価格帯の物件にしては物足りなさがあるのは確かですが、奥野設計はシティタワー浜松などの大規模物件の実績があるようですね。

外観デザインは「逆梁」のマンションではよくあるデザインという感じで逆梁ゆえに梁や柱が外観上目立つ位置となり、かつ、ガラス手摺が採用出来ないため、その佇まいが少々重く透明感に欠けるのですが、良く言えば重厚感があるということになります。

また、スタジオ~1LDKがあるとはいえ、総戸数90戸というそこそこのスケールのある物件であることを考えるとエントランスを2層吹抜にするなどの工夫というかラグジュアリー感的なものがもう少しあっても良かったような気がします。

専有面積の小さいタイプを北向きに配置するなどしていることからも分かるように共用廊下の両側に住戸が設計されている部分も少なくないことを考えると内廊下設計にして差別化を図るというのも1つの案であったのではないかと思いますが伊藤忠さんはめったに内廊下を採用しないデベなので仕方ないでしょうね。
戸塚駅で冷暖房付の内廊下物件というのは聞いたことがないので大きな差別化要因になるはずなのですが。

さらに、駅前立地という土地柄仕方ない所だとは思いますが、ブランズ戸塚同様にやはり空地率は低くゆとりあるランドプランとはなっていません。
まぁ、ブランズ戸塚は空地率約17%というとんでもなく低い空地率だったわけでこちらはそれに比べると高いですけど(約25%)、10階建以上で40%未満となるケースは一般的に凄く少ないです。

前回のクレヴィア戸塚

公式ホームページ
IMG_6062[1]
お部屋はやはり西棟の70平米の3LDK、西向き中住戸です。線路向きで駅前物件らしく喧噪が不可避なポジションですが、駅側であるがゆえに将来的に視界が塞がれる心配も少ないでしょうし、西南西向きなので日照時間は結構長そうです。

間取り的には先ほどの角住戸は玄関廊下が一直線で角住戸なのにプライバシー面への配慮がなされていませんでしたが、意外なことにこちらは中住戸なのに配慮がなされています。

玄関が突き出た位置にあるので、中住戸にしては玄関廊下が長くなっているのが玉に瑕ですが、この位置に玄関を設計したことで玄関をクランクインと出来ておりプライバシー面は申し分ありません。

下足スペースもかなりゆとりがありますし、住宅供給公社が携わっている物件らしく折りたたみスツールがあるのも良いですね。

専有面積はなんとか70平米を確保したという水準ですが、印象的にはギリギリでも70平米以上なのは重要ですし、柱の影響が先ほどのプランよりもさらに少なく横長リビングプランであることも魅力の1つではないでしょうか。

先ほどの記事で強調したサッシ高が豊かなサッシ幅と相まってかなり開放感の高い空間を生み出すことが出来ています。逆梁工法なのでガラス手摺が採用出来ないというデメリットも当然あるのですが、駅方向を向いていることを考えると視線を妨げる効果のあるコンクリ手摺は相応と言えますし、これだけ幅・高さのあるサッシであれば採光は抜群に良いでしょうね。

収納は若干少ない気がしますが、専有面積を考えると許容範囲内ではないでしょうか。

坪単価は282万円。先ほどの同階角住戸と全く同じですね。日照の違い(南向きかどうかの違い)があることを考えると同じ単価なのはちょっと違う気がしますが(グロスも170万円しか変わらない)、このような目立つ立地条件の物件は基本的にパンダ部屋を設定する必要はないので当然と言えば当然の価格設定とも言えます。
言うまでもないことですが、25平米のスタジオタイプは坪単価約330万円~という水準で70平米前後のプランとは全く異なる単価設定となっていますね。

設備仕様面は、スタジオや1DKなどコンパクトなプランも少なくないとはいえ、総戸数90戸ありながらディスポーザーがないのは残念ですね。ただ、食洗機、ミストサウナ、トイレ手洗いカウンター、そして、横浜市住宅供給公社物件ということで全熱交換器がついているのは嬉しいですね(横浜ミッドベースタワーレジデンスの記事参照)。

管理費は212円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなしにしては結構高いですね。駐車場は機械式全28台と駅前物件にしては附置率が高めです。条例で総戸数の3割が必要だからかな???
いわゆるワンルームマンションのような小規模マンションは条例の適用外となるので駐車場は1台とかしかなくとも問題ないのですが、こういったスケール感のあるマンションで小さめの住戸が多くなるケースでは駐車場の空きが多くなってしまうケースが少なくないことに注意が必要です。

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