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【駅徒歩2分ながらわりと落ち着いたポジション】プレミスト新宿山吹2階75平米8,650万円【坪単価379万円】
2016-03-19

プレミスト新宿山吹。

江戸川橋駅徒歩2分、神楽坂駅徒歩10分の13階建総戸数78戸(事業協力者住戸18戸含む)のレジデンスです。
本日から登録開始ですが、なんと全60戸を一括販売するようです。同じタイミングで分譲開始されるプレミスト六番町やプレミスト白金台ほど立地的な派手差はありませんが、コンセプトや価格とのバランスが評価されているようですね。

江戸川橋通りの24階建の新宿山吹アインスタワーの背後(西側)というポジションで駅徒歩2分のわりには目立たない物件にはなりそうですが、アーキサイドメビウスによるデザインはやはり素敵ですし(次の記事コメントします)、駅徒歩2分ながら新宿山吹アインスタワーのおかげで江戸川橋通りの喧噪の影響が少ない珍しいポジションということも出来そうです。

江戸川橋駅前(徒歩1~3分)というポジションは近年特に分譲が盛んなエリアであり、ミッドレジデンス文京プラウド文京関口クリオ文京音羽と立て続けに分譲が行われているので特別希少性を感じないのですが、ミッドレジデンス文京以外は江戸川橋通りに面していますし、ミッドレジデンス文京は面していないがゆえに非常に囲まれ感の強い立地条件ですね(囲まれ感を加味してもリーブナブルな価格だったのでかなり話題になりましたが)。

当物件のポジションは東側こそ新宿山吹アインスタワーの影響が大きいですが、住戸は西向き及び南向きがメインですし、江戸川橋駅近物件の中でかなりバランスのとれている立地条件という印象です。

公式ホームページ
IMG_6063[1]
お部屋は76平米の3LDK、南東西の三方角住戸です。低層階なので周辺建物の影響は少なくないですが、敷地南端には平置駐車場、敷地南西端には機械式駐車場が設計されていることもあり道路の向かいの前建までの距離はそれなりに確保出来ています。

間取り的には当物件の敷地形状が歪であることが影響したのかかなり特徴のあるものとなっています。1フロア2~3戸の物件であればこういったプランを見ることも少なくないですが、総戸数78戸、1フロア6~7戸レベルの物件でこのようなプランを見ることはごくごく稀ですね。

三方向共に非常に開口部が充実したプランで採光通風が抜群に良いのは間違いないでしょう。東西はほぼFIXサッシでバルコニーがないので本来柱が食い込みやすいプランなのですが、意外にもこのプランは柱の食い込みが少なめなのも好印象です。

ただ、廊下の長さはやはり少し気になりますね。北東側及び北西側には隣接住戸があることも影響してか、玄関位置が北側に引っ張られてしまっています。LD内にある実質的な廊下部分を除けば廊下の長さは一般的な水準ですし、洋室2室がリビングインではなく独立した位置にある点は悪くないのですが、LDKで約14畳しかない(純粋なLDは10畳なさそう)のはこの価格帯の物件としては物足りなさがありますね。また、洗面所はリビングインですしね。

一方、収納がなかなか豊富なのは評価できる点ですが、洗面所も少々狭いですし、珍しい設計のプランゆえに各所のバランスを保つのが難しくなっている印象があります(定番の田の字とできるような専有部形状であれば基本に忠実にオーソドックスなプラン設計にするば良いだけなのでバランスは保ちやすいという意味)。

坪単価は379万円。低層階でも日照は得られるでしょうしこのご時世はこのような価格設定になるでしょうね。プラウド文京関口の分譲当時は平均坪単価が340万円弱という水準に驚いたものですが、ここは400万円を少し越えるぐらいでしょうか、凄いですね。
上層階は坪単価450万円という水準ですので13階建の物件としては単価差がやや大きく低層の方が幾分割安感がある印象です。

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