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【このエレベーター位置はどうか】プレミスト白金台4階75平米13,580万円【坪単価597万円】
2016-03-27

もう1件、プレミスト白金台。

設計はスタイレックス、施工はフジタ、また、デザイン監修としてデザイン・ファームが携わっているようです。デザイン・ファームはこれまであまり名を聞いたことがなかったのですが、プラウド市ヶ谷南町やパークコート山王二丁目など大手デベでの十分な実績があるんですね。
また、フジタは大和ハウス工業の子会社です。プレミスト新宿山吹は大和ハウス工業でなくフジタが建築主ながら施工がフジタでないことが疑問でしたが、ここはフジタでありより一層力の入った物件と推測されます。

総戸数33戸の小規模物件ですが、1フロア3戸中2戸が90平米超というプランニングですし、総戸数から受ける印象ほど小さな物件ではありません。
FIXサッシを多用することで外観デザインに華を持たせているのも良いですが、それ以上に注目すべきは非常に細やかなタイルデザインでしょうね。タイルにより細かな凹凸を表現しており、部分部分をコンクリ打ちっ放しにするなどかなりアーティスティックな外観デザインです。

まぁ、価格が価格なんでこのぐらいやってもらわないと・・・という面も少なからずありますし、エントランス周りは2層吹抜などにはなっておらず、残念ながら物件スケール以上、価格以上のものとはなっていません。梁や柱はプレミスト六番町よりかは優れていますが、外観デザインは六番町が良すぎたこともあり及ばないですね。六番町はここと大差ないスケールしかありませんでしたが、二層吹抜のエントランスホール、さらにはプライベートテラスまでありました。

前回のプレミスト白金台

公式ホームページ
IMG_6117[1]
お部屋は75平米の2LDK、南向き中住戸です。低層階でも日照はもちろんのこと、抜け感のある眺望を望むことが出来ます。

間取り的には75平米あっても3LDKでなく2LDKをプランニングするあたりにこの立地への自信を感じますね。
コテコテの億ションながら玄関廊下は一直線でプライバシー面への配慮が皆無ですし、洋室2が行灯部屋なのも残念ですが(このスパン、というかこの全戸南向きの設計でこの奥行である以上はどうやったって行灯部屋は生じてしまうわけですが・・・)、フルバルコニー設計なのはちょっと意外でそれに伴い柱がほぼ完全にアウトフレーム化されているのは好感が持てますね。
内側の柱も何らかの意図があったのか、たまたまなのかは分かりませんが、両脇の角住戸側に偏っているのでこのプランには柱の影響がほとんどありません。

角住戸のようにL型FIXサッシが採用されているわけではないので、開放感はやや劣るかもしれませんが、しっかりと奥行のあるバルコニーに面していることで畳数以上に居室が広く感じることが出来るでしょう。LDのサッシも2枚分でなく2枚半分確保されているのも良いです。まぁ、この価格のこのスパンの部屋でサッシが2枚分だったらドン引きですけどね(笑)

ただ、何気に凄く気になってしまうのがエレベーターとの玄関ドアの位置関係でしょうか。
ドアの開く向きも疑問ですが、何より近すぎませんか・・・。1フロア3戸ですのでそうそう人を出会うことはないのかもしれませんが、この価格帯の物件ですのでもう少し配慮が欲しかったですね・・・。

坪単価は597万円。同階の90平米超の角住戸プランに比べると幾分単価高の設定です。専有面積に約15㎡の差がありグロスレンジが全くかぶらずこのプランの単価を必要以上に下げる理由はないですから仕方ないでしょう。もう15年近く前にはなりますが、お隣のクラッシィ白金台シティハウス(同じく瑞聖寺の普通借地権)は平均坪単価約300万円、所有権で南に八芳園を望む名作グランドヒルズ白金台(2003年分譲)でさえ平均坪単価約470万円であったことを考えると今の相場がいかに凄いかが分かりますよね。本当にバブル期を越えたんだ・・・と実感させられます。

設備仕様面は、ディスポーザーに食洗機、水回りの天然石天板仕様はもちろんのこと、全室ビルトインエアコンを備えており、超高額な価格帯を意識したものとなっています。床暖房がLDだけなのはちょっと物足りないですけれどもね。

問題は管理費及び地代です。
管理費は528円/㎡、地代は303円/㎡です。地代はまぁこんなもんだろうと思いますけど、地代だけでも十分なランニングコストなのにそれをも上回る超高額な管理費設定となっている点はいかがなものかと思います。

総戸数33戸で内廊下設計に加えコンシェルジュサービスまで導入しているので当然と言えば当然なのでしょうが、この75平米でも管理費と地代、さらに修繕積立金まで加えると月額7万5千円超もかかるわけですから強烈と言わざるを得ません。
超低金利の時代ですからランニングコストを月額住宅ローン支払額と比較するとなおさらその影響の大きさが分かると思います。
こういった物件を35年ローンで借りる人がどれだけいるか分かりませんが、金利0.5%(当初)の35年ローンを想定すると月額5万円のローン返済額は借入額19百万円相当にもなるのです。

駐車場は全台平置ですが6台と超高額物件にしては少ないですね。

【小ぶりなオハナですが】オハナ戸塚舞岡6階83平米4,588万円【坪単価182万円】 | topページへ戻る | 【借地権でもこの単価】プレミスト白金台12階90平米23,480万円【坪単価862万円】

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