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【貴重な南向き住戸なのに・・・】ザ・パークハウス西馬込2階74平米5,990万円【坪単価266万円】
2016-03-21

ザ・パークハウス西馬込。

西馬込駅徒歩9分、馬込駅徒歩12分の6階建総戸数47戸のレジデンスです。

現在分譲中のノブレス西馬込と同じく中馬込3丁目に位置する三菱×京急電鉄×三信住建のプロジェクトです。
駅までの道程は高低差がありますが、徒歩10分以内で始発駅の西馬込駅が利用できるというのはやはり大きなポイントでしょう。

当物件は第一種中高層住居専用地域に位置しており、周囲にはマンションや老人ホームなどの共同住宅系が数多く存在しているエリアなのですが、なぜか分かりませんが不思議とコンパクトマンションが多いエリアですね。

東海道新幹線及び横須賀線の線路にはやや近いポジションではありますがマイナス要素となるほど近くはないですし、都心への通勤利便性を兼ね備えた住宅街なので子育てを意識した若年層ファミリー向けマンションの需要は十分にあると思います。西馬込駅や馬込駅の駅徒歩5分圏内のマンションとなるとどうしても第二京浜沿いが多くなりますし、環境とのバランスが良いものは限られます。そういう意味で駅徒歩2分のグランスイート西馬込はほんと絶妙な立地の物件でしたが(その分、いいお値段でした)。

むろんここも価格とのバランス次第ではあるでしょうが、2020年に泉岳寺駅付近に山手線新駅が開業(予定)すれば都営浅草線はより利便性が高まるでしょうし、楽しみのあるエリア・沿線だと思います。

公式ホームページ
IMG_6072[1]
お部屋は74平米の3LDK、南東角住戸です。南も東も道路に面してはいるもののそう遠くない距離に同じような高さのマンションが立っているので上層階でも視界抜けはありません。ただ、抜け感のある立地条件でないがゆえに線路からの騒音の影響はほとんどないでしょうし、前建まではそれなりには距離があるので低層階でも南方向からの日照は全く問題ないでしょう。

当住戸は当物件では貴重な1フロア1戸の南向き住戸となります。当物件は南北に長い敷地形状にあり、南に面した角住戸以外は東をメインバルコニーとしており、東側には前述の通り近い高さのマンションがあるので、日照的に芳しくないものが多いです。

当プランは東面よりも南面の方がワイドスパンですし、L字型のバルコニーが採用されている点も非常に魅力的ですね。

74平米は角住戸としてはけして大きくはありませんが、玄関廊下を一直線、さらにLDを角位置にしない(二面採光としない)ことで無駄な面積を極力削減し平米数のわりに居室畳数を広めに確保したプランでもあります。

専有面積に占める居室畳数割合は71.1%((12.0畳+3.6畳+7.0畳+5.0畳+5.0畳)×1.62㎡【※】÷74.33㎡)とまずまずの水準で収納も標準的な量は確保出来ています。
(【※】マンションの間取り図で一般的に用いられている1畳=1.62㎡)

また、L字型バルコニーを採用したことで柱を外出し出来ているので柱の食い込みも少ない点も好印象です。

一方、収納配置の問題で5畳の洋室2室の居室形状が良くないのが難点となるでしょうか。

坪単価は266万円。物件内で貴重な南向き、かつ、南面ワイドスパン角住戸のわりには弱気な値付けという印象です。ノブレス西馬込は免震でも同じような水準でしたが、ブランドやデザイン面を加味するとノブレス同様に昨今の相場からすると抑えられている方でしょう。まぁ、道路の向かいの少々シャビーな景色が影響している感は否めませんが・・・。

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