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【将来性も高い貴重な品川駅徒歩10分内の高台】ブリリア高輪ザ・コート2階103平米18,900万円【坪単価605万円】
2016-03-20

ブリリア高輪ザ・コート。

品川駅徒歩9分、高輪台駅徒歩10分、五反田駅徒歩12分、大崎駅徒歩15分の5階建総戸数15戸(募集対象外住戸5戸含む)のレジデンスです。

品川駅まで徒歩10分圏内、かつ、いずれ大規模再開発も行われる可能性の高いプリンスホテルエリア至近という利便性の高い立地ながら、丘上立地という良いとこどりのポジションです。

近年分譲された物件としてはプラウド高輪三丁目の品川駅徒歩8分にこそ及びませんが、駅周辺が栄えている分、品川駅徒歩10分圏内(港南口も含めてね)のマンション分譲は非常に少なく、南面間口の広い高台立地とくれば希少性なのは言うまでもありません。

ほとんどのプランが100平米超とはいえ、総戸数15戸はかなりの小規模物件という位置付けになりますが、高輪の高台の住宅街というのはむろん背の高い建物は立てることは出来ませんし、歴史ある住宅街で大規模マンションが建てられるようなまとまった土地の出物が少ないので、プラウド高輪やプラウド高輪三丁目しかりで少戸数の低層マンションでもグレード次第で十分に映えますね。

当物件も平均専有面積60平米程度であれば倍近い総戸数に出来たはずですが、グレード感を意識した高額路線を取った東京建物さんには拍手を贈りたいですね。
正直この路線であればもっと坪単価を高額に設定してくると思っていたので少々意外でしたが・・・。

公式ホームページ
IMG_6074[1]
お部屋は103平米の3LDK、南東角住戸です。2階では視界は抜けませんし、東側は隣接建物が近い距離にありますが、南側からの日照は申し分ないですし、北と南の二方で道路に面した敷地条件で北側にも大きめの開口部が設けられているので採光面でも通風面でも非常に魅力のあるプランとなります。

間取り的には外観デザインを加味したためか、FIXサッシが目立ちますね。100平米超という専有面積の広さに比してバルコニー面積がかなり小さいのが惜しいです。

ただ、それ以外の点は特別指摘するほどの点はなく、上手に纏まっていると思います。ダブルボウルの洗面台、窓のある1822の浴室も良いですね。

PP分離という意味で主寝室が玄関に最も近い位置にあるのは難点となるのでしょうが、120平米クラスならまだしも100平米クラスで変にそこを意識すると他にしわ寄せがくることも少なくないのでこれはこれで「有」だと思いますね。

キッチンはオープンキッチンで高額住戸では採用されることが少なくない独立型ではありませんが、目立つ位置ではありませんし、LD側とキッチン側に2つの入口ドアがあるのも良いでしょう。

坪単価は605万円。低層階で視界的に良いとは言えないことが考慮されているのだとは思いますが、昨今の都心一等地の100平米超のプレミアム感のある住戸は、80平米未満の一般的なプランと視界条件や日照条件に大きな差がなくとも多少専有部のグレード感を上げた程度で坪単価を一回りも二回りも高い設定となるのが常態化しており、800~1,000万円となるケースも少なくないことを考えるとここの価格設定はかなり真っ当に感じます。

分譲戸数はたったの10戸ですし、このかなり希少性が高く、かつ、将来性も高い立地条件にしては意外なほど弱気だなと。この価格設定を見ていると東建さんはこのクラスの高額物件の分譲に慣れていない面があるのかなと思ってしまいますね。
尋常じゃないほど値付けが下手だったブリリアタワーズ目黒のようにおかしな価格設定とは思いませんが。

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