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【2駅徒歩2分内】リビオ板橋駅前9階65平米5,990万円【坪単価306万円】
2016-03-23

リビオ板橋駅前。

板橋駅及び新板橋駅徒歩2分、下板橋駅徒歩8分の14階建総戸数59戸(うち非分譲11戸、他店舗3戸)のレジデンスです。

板橋駅西口ロータリー前では大京さんによる41階建のタワマンを擁する再開発が進行中ですので、上層階でも将来的には日照及び眺望に影響が出てしまう可能性が高いですが、本当に駅に近いポジションですので、シングル~ディンクスにはもってこいのマンションという印象です。

ちなみに、ホームページではおよそ過去10年間の板橋区の分譲マンション168物件中、2駅から徒歩2分以内はたった3物件しかないことがアピールされています。そもそも2駅が最大でも徒歩4分程度しか離れていない立地というのは少なく、該当しそうなのは駅が密集している(板橋駅、新板橋駅、下板橋駅、北池袋駅)このエリアぐらいしかないので該当する物件が少ないのは当たり前という印象なのですが、単純に言えばこのエリアは板橋区随一の利便性の高さを持っている、そういうことになるでしょう。なんか凄く当たり前なこと言ってんな・・・(汗)。

2駅が徒歩2分圏内ではないものの、この周辺にはシスナブ池袋本町、プラウドシティ池袋本町、そして高さのあるものとしてはパークタワー板橋などのランドマーク性の高い物件が存在しており、当物件は規模感・ブランド感に欠けるのは否定出来ませんが、新日鉄都市開発(現新日鉄興和不動産)は板橋区役所前駅徒歩4分の地で23階建のリビオタワー板橋の供給実績がありますし、このエリアでは一定の存在感を示しているデベロッパーでもあります。

公式ホームページ
IMG_6077[1]
お部屋は65平米の3LDK、南西角住戸です。前述の通り将来的には大京タワーの影響を受けてしまう可能性が高いですが、現状は中層階以上で視界は抜けてきますし、日照も申し分ありません。まぁ、大京タワーが建ってもこの角住戸は南西方向からの日照に影響はなさそうですし、再開発の楽しみの方が大きいのではないでしょうか。

間取り的には言うまでも無く専有面積を絞ったプランニングですね。新日鉄さん(リビオ)は数あるデベの中でもグロス高を嫌う方ですし、このような珍しい駅近立地の物件ですのでこのような面積設定となることに驚きはありません。

というか分譲戸数は48戸とそこまで多くはありませんし、このような立地であれば最大でも50平米台の2LDKぐらいに留めてしまうのも一案だったのではないかと思いますが、シングル~ディンクスだけに絞ることなく共働きの子育てファミリーもターゲットにして広く需要を取り込む作戦のようです。

65平米に満たない3LDKなのでどうやったって手狭感は出てしまうのですが、玄関廊下を限界までコンパクトにしたことで各居室の畳数は3LDKとして違和感のないだけの広さを確保しています。ここまで廊下を短くしているのに洗面所がリビングインでなく出来ているのも凄いと思います。
ただ、洗面所や1317の浴室は狭いですし、収納もやはり少なくなってしまいますけどね。

また、少々残念なのは引き戸周りの設計ですね。
洋室1の引き戸は2枚分しか開け放てないのでLDとの一体感はイマイチですし、洋室3に至ってはパイプスペースがLDとの一体感を生み出す上での障害となっています。なぜにこのパイプスペースはこんなに突き出ているのかね???

バルコニーの奥行も浅く都市型のとにもかくにも利便性重視のマンションという設えです。

坪単価は306万円。低層階は囲まれ感のある立地条件なので坪単価300万円を切っていますが、中層階以上で300万円を越え、上層階は320~330万円という水準です。いくら2駅が徒歩2分圏内という板橋区の中では稀な立地条件とは言え70平米の一般的なファミリータイプをプランニングすると7,000万円近い水準になってしまい売るのが大変になりますが、専有面積を絞り大半を6,000万円未満に抑えることで活路を見いだしている典型的なケースですね。

賃貸需要は旺盛な立地条件ではあると思いますが、このプランは賃貸向きの広さではないですし、このエリアで家賃を22~23万円とるのは簡単ではなく利回りは低いので、あくまで実需メインになるのでしょう。

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