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【住宅ローン控除が無理ならば47~48平米の方が良かった】リビオ板橋駅前3階52平米4,280万円【坪単価275万円】
2016-03-23

もう1件、リビオ板橋駅前。

当物件の第1期は18戸ですね。利便性抜群、かつ、わりと稀な立地条件にしてはそこまで引き合いは強くないようです。実需としては少々面積が狭く、投資としては価格が・・・って感じでしょうか。

ちなみに、投資向きの1LDKは次期以降の分譲となるようです。リビオ目黒ザ・プレイスなんかもそうでしたが新日鉄さんてなんで1LDKなどのコンパクトプランの分譲を後回しにするのでしょう???
1LDKが人気ないケースで中途半端に1戸とか2戸とかだけ第1期で出してしまうと「そのプランの人気ない感」が際立ってしまうので出さないケースは往々にしてありますが、当物件の1LDKが2LDKや3LDKより人気がないとは思えませんし、希望者がいるお部屋からとっとと売っていった方がスムーズに捌けると思うんですよね。1LDKは投資目的での購入希望者が多く後回しにしても他物件に需要を奪われることはない、という意図もあるのかね。

設計は下川建築設計事務所、施工は佐田建設です。どちらも初めて聞いたかと思ったら以前取り上げているリシャール目黒碑文谷は佐田建設によるもののようです。
ホームページでは高層タワーフォルムデザインと謳われていますが、14階建で明らかタワーではありませんし、坪単価300万円超の住戸も少なくない物件のわりには少々淡泊なデザインという印象です。
これまでも言っている通りリビオシリーズはデザイン面などで「付加価値を高め、その分高く売る」戦略はとらず、「コストを抑えめにしてほどほどの値段で売る」のが基本戦略であり、ここも例外ではありません。まぁ、立地ゆえかそのわりにはいいお値段になってしまうわけですけどね。

通りから見えにくいクランク型のエントランス動線は評価出来ます。

前回のリビオ板橋駅前

公式ホームページ
IMG_6078[1]
お部屋は52平米に満たない2LDK、南向き中住戸です。低層階ですので、視界は抜けませんが、現状においては日照は悪くないでしょう。

間取り的には住宅ローン控除の適用(登記面積で50㎡以上)が絶望的な中途半端な広さのプランとなります。投資需要を想定しているのかも知れませんが、逆に言えば実需をないがしろにしているプラン設定でかなり疑問です。
奥行(玄関からバルコニーまでの距離)はこの住戸だけで左右できるものではないですし、柱と柱の間隔も全体のバランスを考える必要があるので、自然とこの広さになってしまったのかもしれませんが、そもそもこのプラン位置であれば専有面積はもっと「削るべき」だったと思います。

なぜそう思うかと言うと、明らかに玄関前の共用廊下が狭いからです。長谷工施工の物件でよく見かけるように柱が食い込んだプランというのは共用廊下と玄関との間に柱を逃がすスペースを確保していないので、それに伴い玄関前にアルコーブ的なゆとりあるスペースが存在しないのですが、このプランはその悪い部分がモロに出てしまったプランと言え、玄関ドアを開けると通行人にぶつかるレベルです。

当ブログでは以前から共用廊下にゆとりのないプランを見かけた際には指摘するようにしていますが、中でもこのプランの共用廊下の窮屈さは凄いですね。どうせ住宅ローン控除が適用できる広さに出来ないのであれば47~48平米に抑えて玄関周りにゆとりを生み出して欲しかったですね。

その減った分の容積の余りは他の住戸の面積を増やすか、フロア数をもう1階分増やすかで対応すれば良いだけの話であり、減った分の価格(販売価格にしておよそ300万円ぐらいか???)は他で稼げるわけですから。

LDKは13畳と専有面積のわりに一見広く感じるかもしれませんが、LDドアの位置がかなり玄関寄りにあるので実質的なLDは7~8畳あればいい方かと思いますし、引き戸に関しても前回の記事で取り上げたプランと同様でもう少し使い勝手の良い形にして欲しかったですね。

坪単価は275万円。低層階ということで単価はまずまず抑えられており、表面利回りで4%台後半は出ると思いますが、むろん都心3区や山手線内側立地ではありませんのでこのご時世とは言え5%超は欲しいところですね(当たり前ですが、リスクとリターンはトレードオフです。つまり、一般的に資産価値をより維持しやすい都心3区などのエリアであればリスク(資産価値の下落可能性)が低い分、リターン(利回り)は小さくなります。地方都市の投資マンションの利回りが高いのはその逆で都内に比べリスクが大きいからです)。

設備仕様面は、水回りの天然石天板やディスポーザーがないのは仕方ないにしても、食洗機さえもないのは残念です。坪単価300万円前後のマンションとしては最低限のものでリビオらしいですね・・・。

管理費は316円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなしとは思えない水準です。平均面積50平米程度の総戸数59戸はスケール的にそこまで小さいわけではないですし、腑に落ちないですね。
駐車場は全9台で身障者用1台を除き機械式(来客用1台含む)です。ファミリータイプが少ない駅前物件のわりには多めです。

【総戸数26戸ながらプライベートガーデン付】アトラス恵比寿7階56平米7,080万円【坪単価421万円】 | topページへ戻る | 【2駅徒歩2分内】リビオ板橋駅前9階65平米5,990万円【坪単価306万円】

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コメント:

Re: タイトルなし

コメント有難うございます。

「調べられないでしょうか?」というのはどういう意味ですか???
青田売りの物件で住宅ローン控除の対象となるか知りたいという意味ですか???
登記面積で50平米以上あるかどうかが確定するのはむろん竣工してからになりますが、図面からでもほぼ正確な数字は分かるので、デベの営業マンに聞けば通常調べて教えてもらえますよー。

なお、土地家屋調査士によっては柱などを内法に入れる方法があるとのことですが、それは「抜け道というか限りなく黒に近いグレーなやり方」ということではないのですか???
登記は新築時にはデベがまとめてやりますし柱を入れるなんてことはまずありえないと思っています。
「正攻法」でそういったことが可能など、何か情報をお持ちでしたらぜひともお教えいただきたいです・・・。

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ご返事ありがとうございます。
http://www.to-ki.jp/center/useful/kiso016.asp
やマンションコミュニティの掲示板でも、PSは除外、柱の一部は算入というのはありそうです。法的な根拠はわかりません。ただ大手デベロッパーなので恐らく法的にも問題ないのだと思います。

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Re: タイトルなし

ご返信有難うございます。

理由は分かりませんが、そういうこともあるのですかね。
ただ、当初ご連絡いただいた際におっしゃっていた51平米台の壁芯で50平米以上の登記面積となると間取りにもよりますが柱の一部だけ算入する程度では厳しいような印象もありますがそうでもないのでしょうか。
壁の厚みってかなり影響ありますからね。

また、マンコミュ掲示板でも柱の一部算入がありそうとのことですが、大手デベロッパーなのですね。最近の物件なのでしょうか???そして、それは住宅ローン控除を適用させることを意図したと考えられる面積(50平米そこそこ)のプランということなるのでしょうか???

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