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【プレシスらしい4LDK】プレシス文京小石川静穏の杜80平米8,780万円【坪単価361万円】
2016-04-12

プレシス文京小石川静穏の杜。

後楽園駅及び春日駅徒歩11分、茗荷谷駅徒歩15分の7階建総戸数44戸のレジデンスです。
最寄駅までわずかに徒歩10分を越えてしまうポジションですし、三方道路の角地とはいえ周囲は同じような高さのマンションに囲まれているのがネックとなるでしょうか(道路を挟んだ向かいにはスミフさんがマンション建設を予定しているようです)。

周囲の建物などとの関係上、北西をメインバルコニーとしたプラン率が高く、駅距離などとの関係上ファミリータイプが最も需要があると思われますが、日照との兼ね合いにやや難しさを感じる物件です。

総戸数44戸ながらエレベーターを2基採用することで北西向きの棟に1フロア2戸の両面バルコニー住戸(反対側のバルコニーは南東向きとなる)を設けることが出来ている点はプレシスらしさが全開でまさにプレシス向きの立地とは言えそうですけれどもね。

一建設はプレシス参宮橋でも総戸数26戸ながら2基のエレベーターを導入することで両面バルコニーを採用しているように、他デベに比べ惜しみなくエレベーターを設計することで間取り面のデメリットを解消する戦略をとる貴重なデベロッパーです。プレシスシリーズは2戸1、3戸1エレベーターが当たり前の末長組ほど間取り面での差別化は図れていませんが、末長組とは異なり都心立地で豊富に供給を行うプレシスシリーズはなくてはならない存在と言って良いでしょう。

次々と施工ミスなどが取り立たされ、補償の手厚い大手デベ人気がこれまで以上に高まっているように感じますが、中小デベならではの細やかな配慮と安心感を武器にしてぜひとも頑張って欲しいと思いますね。

当物件はナイスなどと同様で品確法で義務付けられている以上の「第三者機関による全フロア軀体工事検査」を実施していることからも分かるように施工ミスを防ぐための対策を惜しみなく導入しています。

公式ホームページ
IMG_6125[1]
お部屋は80平米の4LDK、西角住戸です。南西は小石川ザ・レジデンスのウエスト棟、北西は前述の通りスミフマンションが予定されているので、囲まれ感は強いです。ただ、二方ともに道路ですので、前建までの距離はある程度確保されていますし、中層階(当プランは2~4階のみ)であれば日照は問題ないでしょう。

間取り的にはプレシスらしい小さめの4LDKです。昨今のプレシスシリーズは基本的にこのぐらいの広さの4LDKが採用されるのがおきまりのパターンとなっています。当物件は上層階の条件が非常に優れたルーバルプラン付のプランでは約87平米の3LDKがありますが、基本的に「部屋数のわりに専有面積を狭くする」のが販売面でのグロス対策上必須となっているので4LDKとすることで80平米超の専有面積の大きなプランが設定されます。

ただ、当プランは洋室3の引き戸を大きく開け放つことが可能で、開け放つことによって違和感なく3LDKとして使うことも出来るので、広めの3LDKをお探しの方にも受け入れられるのではないでしょうか。

幾度となく書いているようにプレシスシリーズは基本的に連窓サッシを採用することはなく、このプランも洋室3とLDの間に連窓サッシが採用されていたならば開口部の魅力が大分増したのになぁ・・・と思わずにはいられませんが。

LDを角に持ってこなかったからこそ廊下は短くて済んでいますが(この廊下の長さで洗面所がリビングインでないって凄いわ)、その反面、柱の食い込みが目立つプランで有効面積の大きさには少々疑問があります。

窓があるのは良いですが柱の陰にとってつけたようなユーティリティーコーナーの使い勝手も少々疑問ですし、不整形なフロア形状が影響したのか洗面所と洋室1の間に柱が丸々1本食い込んでいるのが非常に勿体なく感じます。普通はこんなに近い位置に柱が必要になることはないですからね・・・。

洋室1のウォークインクローゼットはとても大きいですし、数的にも収納はわりと充実しているように見えます。

坪単価は361万円。文京区×駅徒歩10分前後×中層階で坪単価350~370万円というのがすっかり当たり前のようになってきましたね。330万円水準では条件の悪い住戸でやっとという時代です・・・。
専有面積が大きくグロスが嵩むので、プレシス新宿御苑レザリスプレシス参宮橋に続くプレシスシリーズでは数少ない9,000万円近い水準の高額住戸となりますね。ちなみに、前述の87平米のルーバルプランは9,780万円ということでもう少しで億ションという水準にもなります。ル・サンク小石川後楽園は未だ2割の違約金に納得していない契約者も少なくないようですが、わずか1年ちょっとの間にここまでマンション価格が上昇してしまうとその気持ちも分かりますね・・・。まぁ、そもそもル・サンクの場合、特に中住戸は分譲価格が当時の相場より少しだけ安かったと思いますので余計に周辺相場の値上がり感が強いと言うのもあると思いますが・・・。



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