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【小ぶりなオハナですが】オハナ戸塚舞岡6階83平米4,588万円【坪単価182万円】
2016-03-28

オハナ戸塚舞岡。

舞岡駅徒歩15分(平成29年3月工事完了予定の新設道路を想定)、戸塚駅までは徒歩1分のバス停から約5分の7階建総戸数132戸のレジデンスです。再開発で盛り上がり駅前・駅遠問わず次々と物件が分譲される戸塚エリアについにオハナが誕生します。

総戸数211戸のココテラス横濱戸塚ヒルトップは約1年前に完成済ですが未だ分譲中、さらに駅距離のある立地で総戸数399戸のシティテラス横濱戸塚がこれから分譲されるということで駅遠エリアのブランド物件というとスミフさんなしには語れない状況なのですが、妥当な価格水準で竣工前完売を目指す野村さんのオハナが入ることで市場が活性化することが期待できるのではないでしょうか。

ただ、ここはオハナブランドの物件としてはやや小ぶりな物件となります。オハナブランドが生まれたばかりの2011~2012年あたりは野村さん的にも模索段階であったのかこのぐらいの規模のオハナが主流でしたが、ここ1~2年は300戸前後の大きなオハナばかりだったのでここは小さく感じますね。

オハナシリーズはプラウドよりも安価な価格設定にできるエリアで供給されますが、それは「立地なりの価格」であるだけで特に大規模オハナはプラウドやプラウドシティ顔負けの高級感のある共用部に見所のある物件も少なくないです。簡単に言うとオハナは「坪単価100万円台の物件も300万円台の物件も同じブランドにするわけにはいかないでしょ」という理由で生まれたブランドであり(300万円台の物件のブランド感が毀損してしまいますよね)、ブランドにより明確にグレードを変えることは意図していないのです。
「オハナ」と「プラウド」というかなり雰囲気の異なるブランド名であるため「オハナ」はチープという風潮があるように思いますが、三井さんが「パークコート」や「パークホームズ」など複数のブランドを持っていることと何ら変わりませんし、同じ「パークホームズ」「パークコート」でも物件やスケール、そして時代によってそのグレードや高級感は全く異なるのも同様なのです。

「オハナ」と「プラウド」の差が過度にヒューチャリングされるのは「プラウド」というブランドが世間に広く周知された後に突然「オハナ」が生まれたこと、三井さんの「パーク」ブランドのように共通の響きがなく、「プラウド」と「オハナ」、2つの響きにかなり異なる印象がある生じてしまうことが大きく影響しているでしょうね。「オハナ」が発表された当初は私もこのブランド名で大丈夫かな???と思ったものです。聞けば聞くほど、物件を見れば見るほど「オハナ」に対するイメージは全く異なるものになりましたけどね。

オハナで言うと大きな敷地を有することで豊かな植栽や雰囲気のある車寄せなどを設計したオハナ八王子オークコートオハナ淵野辺ガーデニアなんかはプラウドシティと見比べても全く見劣りしないパフォーマンスとなっています。
(もうすぐ分譲開始されるプラウドシティ大田六郷は価格的にかなりの高水準になってしまっているので、これまでのプラウドシティよりもさらに頑張っている感がありますが、それは「オハナとプラウドシティのブランドの差」ではなく「ただ単なる価格の差」によるものというのが適切です。)

話が大分それましたが、当物件は近年のオハナの中では小規模な部類ということでスケールによる高級感を生み出しづらく、一抹の不安があるのですが、果たして・・・。そのあたりに注目して見ていきたいと思います。

公式ホームページ
IMG_6097[1]
お部屋はレジデンスBの83平米の4LDK、南東角住戸です。南は舞岡中学校の校庭、東も戸建などの低層建物エリアということで日照はもちろんのこと、上層階は抜け感のある眺望も楽しめます。こういった南面校庭の物件は校庭の砂埃や子供の騒ぎ声がネガティブ要因と言われるのが通例であり、そのような影響がないとは言いませんが、低層階でも半永久的に日照が保たれることの方が遥かに大きなメリットですし、校庭のさらに南側には2020年に約12.6haもの圧倒的な緑を有する舞岡町公園(仮称)が供用予定なので不安よりも楽しみの方が大きい立地なのは言うまでもありません。

84平米という広さがありますが、3LDKではなく4LDKを基本プランとしており、グロスに配慮した4LDKとしてはやや小さめのプランとなっています。
坪単価130~150万円で分譲出来たであろう一昔前であれば90平米台の4LDKが造られたのでしょうが、このご時世ではどうしてもこうなってしまいます。「ゆとりある専有面積」戦略をとることの多い野村さんでもこの地では90平米台、つまり5,000万円前後というのはハードルが高いのでしょうね。

間取り的には東側に4室を並べたオーソドックス感の強い4LDKです。玄関位置も普通なので廊下の長さも一般的な水準ではありますが、LDを角に持ってきていない(二面採光としていない)ことで廊下は幾分短く出来ていますし、柱の影響がほとんどない点も評価出来ますね。収納配置も上手いので居室形状も全体的に凄く綺麗な点も魅力的です。

北東頂点部には外観デザイン上もアクセントとなっている足下から天井付近までの髙さのあるコーナーサッシが採用されており、そのあたりも当プランの大きな売りとなるのでしょうか。
妻側(東側)には小さなサービスバルコニーしかないのは残念ですが、長谷工物件にはよくあることです。

坪単価は182万円。上層階の南東角という最も条件の良いポジションでも200万円に満たない水準です。南向きは低層階でも坪単価160万円台と単価レンジが非常に狭く、西向きのレジデンスAを考慮しても平均で170~180万円という水準になるでしょうか。最寄駅である舞岡駅までの距離が大分違うとは言え、ココテラス横濱戸塚ヒルトップの平均坪単価は約210万円であることを考えるとリーブナブルに感じてしまいますね。まぁ、戸塚駅徒歩14分のネクサスシーズン戸塚や踊場駅徒歩6分のプレミアムヒルズ戸塚は平均坪単価180万円台とここと大差ない水準でしたので、単にスミフさんが高すぎるだけなのだと思われますが・・・。

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