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【第一種低層住居専用地域に110戸(2物件合計)】ヴィークステージ練馬豊玉桜ハウス4階91平米8,190万円【坪単価296万円】
2016-04-03

ヴィークステージ練馬豊玉。

隣接敷地ではない桜ハウスと楓ハウスの2物件から構成されます。
いずれも4階建で桜ハウスは練馬駅徒歩13分(西武線。都営線は徒歩14分)の総戸数76戸、楓ハウスは練馬駅徒歩11分(西武線。都営線は徒歩12分)の総戸数34戸となります。

桜ハウスの方がスケールが大きく、かつ、南面で学田公園を望むという良さがある反面、桜ハウスの方が駅距離があるということで、どちらにするか悩まれている方も多いのではないでしょうか。
桜ハウス単体での分譲だった場合には「徒歩13分」という駅距離が大きなネックになると思うのですが、駅徒歩11分が検討上許容範囲内だったとした場合、楓ハウスとの「差」で考えると「たったの2分」だから我慢するかぁ・・・という感情も沸いてきてだったら南向きで日照の良い桜ハウスの方がいいかもなんて思ったり・・・非常に悩ましいことになりそうな微妙な位置関係です。

一方、単純な数字で見るとやはり「11分」と「13分」は大分印象が異なりますよね。どうせ10分圏内に入らないのであれば「11分」も「13分」も一緒だと言う人もいそうですし、凄く難しい選択ですよね。価格にも大きな差はないですし、第1期の販売戸数も楓11戸に対して桜19戸と総戸数なりの差という印象でしかなく、デベとしては「成功」している反面、検討者にとってはとっても悩ましいことでしょう。

ちなみに、この物件の記事を最後まで読んでもどちらの棟が良いと言う結論はありません(笑)。絶妙な関係で甲乙つけ難いというのが結論ですもの・・・。
でも最後まで読んで下さいね(笑)。

公式ホームページ
IMG_6121[1]
お部屋は桜ハウスの91平米の4LDK、南東角住戸です。南東角ということで敷地東端に位置しているので南面は学田公園ではなく戸建住宅などの低層建物となります。楓ハウスも含め物件のあるエリアは第一種低層住居専用地域で高さ制限12mエリアですので、周囲に高さのある建物はありません。楓ハウスの南側はライオンズ練馬レジデンスがあり、ここと同じく4階建なので少々圧迫感がありますが、桜ハウスの南側は戸建住宅等が中心なので3階相当ぐらいで4階建のマンションに比べ南面条件は良好と言えます。とりわけ最上階(4階)住戸は条件の良いポジションと言えるでしょう。

間取り的には90平米超と意外などほゆとりある面積を確保しています。2物件合わせると総戸数110戸という規模になるので4LDKを導入するなど間取りのバリエーションを増やすのは当然と言えますが、駅距離があるとはいえ見ての通りグロスはかなり高額となるので広くとも80平米台後半ぐらいに抑えてくるものと予想していました。

外観デザインを意識したと思われるハーフバルコニー設計で角住戸にしてはバルコニーがかなり小さいのが難点ではあるのですが、LDの緩やかに曲がる連続サッシはとってもインパクトがありますね。

逆梁工法のためカウンターが生じてはいますが、奥行は浅めですし、サッシ高も上々なのでかなり開放感の高い設えとなっています。

眺望を売りにするようなエリアではなく住環境を重視するエリアですので、このバルコニーの狭さはやっぱり気になりますし、そもそも角住戸であれば南から東にかけて幅のあるコーナーサッシを設けることが出来たわけでいくら開放感を高めるためとは言えこの形にする必要は無かったのではないか(もしくは、東側にもう少ししっかりとしたバルコニーを設ければ良かったのではないか)、という思いもあるのですが、「インパクトは凄い」、それだけは確かです。

IMG_6128[1]
ちなみに、中住戸も全てではないのですがこんな感じで非常に珍しい連続サッシ設計となっているプランが豊富です。賛否あるでしょうが、サッシの縁は黒で室内の高級感にも一役買っていますし、なかなか思い切ったことをしますね清水さんは。ザ・パークハウス大井町レジデンスはクランク部分が直角だったのでこの物件ほど特異性はないですが、このような形を多くのプランで取り入れていたのでコンセプト的には同様です。
また、ザ・レーベン杉並和田は1プランのみでしたがこのプランのサッシとそっくりのものがありますね。

角住戸でしっかりとプライバシー面への配慮もなされているので、廊下はけして短くはないですが、90平米超のプランということを考えれば良い方だと思いますし、専有面積なりに居室畳数、そして収納も充実させることが出来ているプランという印象です。洗面所はダブルボウルでこそありませんが、浴室はしっかりと1620ですしね。

坪単価は296万円。前出の近隣物件ライオンズ練馬レジデンスは2013年に分譲され平均坪単価250万円弱という水準だったので平均にしておおよそ1割程度上がっている感じでしょうか。

練馬駅から同じような駅距離のプラウド練馬豊玉イースト&ウエストは平均坪単価240~250万円でも完売までにかなり時間を要しましたし、現在分譲中のイニシア練馬豊玉も同水準であることを考えるとこの物件の価格設定は強気な印象を受けるのですが、それでも第1期の数字は好調に映りますし、同じような駅距離でも渋谷園芸や学田公園などに隣接する緑豊かな環境が評価されているということなのでしょうね。

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