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【超小規模物件ですがとても珍しい立地条件】オープンレジデンシア文京本郷56平米6,388万円【坪単価376万円】
2016-04-11

オープンレジデンシア文京本郷。

春日駅徒歩7分、本郷三丁目駅及び東大前駅徒歩8分、後楽園駅徒歩10分の8階建総戸数23戸のレジデンスです。

当物件は本郷アドレスの中でも分譲マンションの少ない本郷5丁目に誕生します。本郷5~6丁目は東大のキャンパス(赤門前)の西側に広がるエリアで落ち着いた戸建住宅街となるのでマンション供給が非常に少ないエリアですね。

近年のこのエリアの分譲は同じオープンハウスのオープンレジデンシア本郷とパークホームズ本郷東大前ぐらいではないでしょうか。パークホームズは本郷通り沿いですが、ここやオープンレジデンシア本郷はマンションが建つ前の段階では「ここにマンションができるの???」と思ってしまうようなかなり珍しい立地条件です。

設計はアーキフォルム、施工は丸彦渡辺建設です。アーキフォルムはそれほど名が通っているわけではありませんが、プレミスト九段という超高額物件の実績もありますね。丸彦渡辺建設は先日ご紹介したばかりのクリオ鶴見豊岡町ウエストコートなどクリオシリーズで2回登場しています。

当物件はオプレジの中でも小さい部類となるので、エントランス周りも一般的なスケールです。ここよりも少ない総戸数21戸でも独立型のガラス貼りのエントランスだったオープンレジデンシア文京播磨坂はほんと珍しかったですね。

公式ホームページ
IMG_6124[1]
お部屋は、56平米の2LDK、南西角住戸です。南側は区立本郷児童館の前庭となっているため、前建までの距離は確保されており、なかなかの好条件です。

間取り的には標準的な広さの2LDKですが、角住戸ながら洋室2を窓際にするのではなく、その代わりに浴室やキッチンに窓を設けている点に珍しさを感じるプランです。

玄関前にアルコーブ的な凹みがなく、そもそも玄関位置がCタイプとかなり接近している点にかなり疑問を感じますが、視界的にも良好な南面開口部にクランク型の連窓サッシを採用するなど内廊下設計ながら採光通風面で魅力の高いプランとなっています。

ただ、洋室2がサービスルームとならないようにすることを目的として、洋室2の引き戸がLDに面するような設計としているので(LDの入口ドアをかなり玄関寄りにしている)、LD畳数が水増しされている点には注意が必要でしょう。

また、せっかく連窓サッシが採用されているのですから洋室1の引き戸はもっと大きく開け放つことの出来るものにして欲しかったですね。

坪単価は376万円。ディンクス向けのプランだと思うので日照がどこまで意味を成すのかは微妙な所ですが、住環境的にも交通利便性的にも上々のポジションのプランにしてはリーブナブルな水準と言えるのではないでしょうか。昨今のオプレジは大手デベ並の価格設定が当たり前になっていますが、この物件は気持ち程度ですが中小デベ・小規模物件ならではのリーブナブル感があるかな。ちなみに、約4年前のオープンレジデンシア本郷は平均坪単価約280万円という水準でした。

設備仕様面は、小戸数のためディスポーザーはありませんが、食洗機、ミストサウナ、キッチンのシーザーストーン天板、食器棚(バックカウンター)、トイレ手洗いカウンターと単価的に違和感のないものとなっています。

管理費は255円/㎡。ディスポーザーはありませんが、内廊下の総戸数23戸の小規模物件にしては安いですね。内廊下の冷暖房機能はなさそうです(換気のみ)。
また、駐車場は1台のみとなります。

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