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【久々の長者丸、恵比ガデ至近】ザ・パークハウス白金長者丸3階168平米29,550万円【坪単価580万円】
2016-04-05

ザ・パークハウス白金長者丸。

目黒駅徒歩11分、恵比寿駅徒歩12分、白金台駅徒歩15分の5階建総戸数34戸(事業協力者住戸7戸含む)のレジデンスです。

目黒駅から見ると北東、恵比寿駅から見ると南東に位置するこのエリアは最寄駅までの駅距離はありますが、第一種低層住居専用地域を多く有し、都内でも屈指の落ち着いた低層かつ高台の高級住宅街となります。

品川区であることもあるのか港区や千代田区の高級住宅街ほどの分かりやすさはないのですが、ブリリアタワーズ目黒が坪単価600万円で瞬間蒸発したことからも分かるようにアドレス(区)に拘るような狭い視野しか持たない方は今の時代はけして多くはありません。

当然、この物件はブリリアタワーズ目黒ほど希少性のある立地条件ではありませんが、「長者丸」と名の付く低層マンションの中では比較的首都高からは離れた位置にありますし、南と東の角地、かつ、敷地面積2,500㎡超というスケール感も珍しく建築計画が発表された当初から気になっていた物件です。
個人的にはザ・パークハウスグランもありえるかと思っていたのですが、違いました・・・。
平均専有面積130㎡超のラグジュアリープラン中心なので「グラン」でも違和感なかったのですが、品川区じゃダメなんかねぇ・・・。
「パークハウスグラン」は三井さんの「パークマンション」とは異なりスケール的も考慮する傾向にあるので総戸数34戸は少し小さい影響もあるのとは思いますが。

ウェスティンホテルや恵比寿ガーデンプレイスも非常に近いポジションというのもこの立地の素晴らしい点ですね(目と鼻の先は目黒区となります)。

公式ホームページ
IMG_6140[1]
お部屋は、170平米弱の3LDK、南東角住戸です。前述のように東と南の角地ですので、このプランはいずれの面も道路に面しており前建までの距離が確保されています。周囲は3~4階建なので視界こそ抜けませんが、日照的には当物件の中で最も優れたポジションとなるでしょう。

当物件は平均専有面積130㎡超という全体的にゆとりあるプラン設定となっており、この条件の良い南東角には170平米近い特にゆとりあるプランが用意されています。

廊下自体をプライベート部分とパブリック部分に分けたPP分離設計が採用されており、広さ・価格帯に恥じない優雅でラグジュアリー性の高いプランです。

柱の食い込みはボチボチありますが、5階建の物件ということで柱自体は細いのでそこまで大きな影響を与えている部分はありませんし、タワマン並と言っても過言ではない幅・高さのある開口部が非常に魅力的なプランですね。

前述のように廊下を分離しているので、全体として廊下はそれなりの長さがありますし、2つのトイレ、ダブルボウルの洗面、大きさ・数も十分以上と思える豊富な収納と、全てが充実しているプランなのですが、LDだけでも35畳近い広さが確保出来ているという点も当プランの特長の1つと言って良いでしょう。

キッチンも独立型で5.8畳と十分な広さがあります。

坪単価は580万円。4~5階は視界的にも抜けてくるプランがあり、そういった住戸は坪単価800万円ほどになるのですが、3階ぐらいまでだと視界という面で劣るためか坪単価500~600万円、安いものだと400万円台もありますね。
当初の予定価格からは大分下げたようですし、先日ご紹介したブリリア高輪ザ・コート同様で中低層階は結果的に?案外大人しい価格設定になった印象が強いです。

ここもブリリアもほぼ100平米超で構成されており、下限のグロスが大きめになってしまったがゆえに中低層階は「単価的」に思いの外伸ばすことが出来なかったと思われます。タワマン、中低層物件問わず、最上階周辺のいわゆるペントハウス住戸というのは金に糸目を付けずありえないと思うような坪単価(パークコート赤坂檜町ザ・タワーの最高単価は坪単価2,431万円、他にも昨今は1,000万円超が珍しくない)でも売れているわけですが、同じような100平米超のプレミアム感十分のプランでも中低層階になると途端に単価が伸びなくなる傾向にあります。
とにかく物件内で「一番良いと思える住戸」が欲しいのでしょうね、お金持ちの方々は・・・。

「いいものを安く(割安に)」がモットーのモモレジにはなかなか理解するのが難しい世界です(笑)
視界の差があると言えども1~2階の差で単価に3割以上の差があるのはどうなのかねぇ・・・。

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