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【4階角住戸と大差ない単価】サンクレイドル武蔵中原Ⅱ1階63平米4,168万円【坪単価219万円】
2016-06-21

もう1件、サンクレイドル武蔵中原Ⅱ。

設計は日企設計、施工はファーストコーポレーションです。
日企設計は名を聞くことはそれほど多くはありませんが、目立つところだとブランズ九段北ブランズ明石町など東急さんの高額物件での実績があります。

当物件は、高さ制限20mエリアの7階建、しかも二重床(当然二重天井も)を採用しているので居室の天井高は分譲マンションとしては最低水準になってしまっているのは残念ですが、高さを限界まで出している分、空地率は53%と結構高めの水準と出来ており、敷地南東部や北東部には厚みのある植栽が施されています。

敷地面積1,700㎡弱の2棟建総戸数50戸というわりとスケールのある物件ですし、高さのある建物の少ないこのエリアでは結構存在感のある物件になるのではないでしょうか。

バルコニー手摺にはガラス手摺の他、格子手摺、コンクリ手摺と3種類を使い分けしている点も珍しいです。視界的に抜けている住戸が少なくないのでもっとガラス手摺が多くとも良かった気はしますけれども。

前回のサンクレイドル武蔵中原Ⅱ

公式ホームページ
IMG_6147[1]
お部屋は63平米の3LDK、南東向き中住戸です。南東側は接道しておりませんが、2~3階建の低層住宅街ですし、前述のように敷地の角となる部分に植栽が施されているのでこの1階住戸からは緑が望めるということになります。

先ほどの角住戸こそ70平米超ありましたが、当物件はこのような60平米台前半の3LDKが中心でいかにも中小デベらしい狭小3LDK戦略がとられています。価格のグロスを極力4,000万円台前半に抑えたかったということなのでしょうね。5,000万円近くなるとマンションに比べると広さのある戸建なども含め極端にライバルが増えてしまいますからね・・・。

南東向きの棟は中央付近で雁行設計になっており、当プランは南側の隣接住戸に比べ少し凹んだ位置にあるので、南側からの日照が得にくいポジションにあります。

また、専有部形状的には通常であればいわゆる田の字プランが採用されるはずなのですが、当プランはなぜか南西側に洋室が3室並べられているので、うち1室が行灯部屋となってしまっています。

洋室3はLDと引き戸で隣接しているので行灯部屋でも使い方は様々だと思うのですが、この形であればやはり田の字プランの方が良かったのではないかと思ってしまいますね。洗面所は共用廊下に面しているとは言え、メーターボックスの影響で窓が設定出来ていませんし、どうせ窓を設定できないのなら・・・という結論なのだとは思いますが、そもそもこのメーターボックスの位置をなんとかして欲しかったと思わざるを得ません。

ただ、全体としては63平米とは思えないほど居室畳数は確保出来ていますし(先ほどの72平米と大きな差がない・・・)、洗面所にもかなりゆとりがある点は凄いと思います。

やはり浴室は1317ですし、収納もウォークインとは思えないほど小さかったりするのは面積なりなのだと思いますが、63平米なのですから当然と言えますし、柱が細く柱による面積消費が少なめで済んでいるのも悪くないです。

坪単価は219万円。前述のように有効面積に大差はないので分からなくもないのですが、「4階の日照時間の長い角住戸」と「1階の日照時間が短めの中住戸」の単価がほぼ同じって・・・。これだけ歪んだ単価設定にしないとバランスよく売ることが出来ないのは昨今の「相場高」の影響以外の何物でもありませんね。
中小デベでは特にこういった苦肉の価格設定を強いられることが少なくなく、私が見ている限りここ最近の中小デベ物件で単価の歪みが生じている確率は100%に限りなく近いですね(この物件ほど歪みが大きいケースは稀ですが)。

設備仕様面は、ディスポーザーや水回りの天然石天板仕様などは当然ありませんし、トイレにも手洗いカウンターなどはなくやや古めかしいタンクタイプなのは残念です。食洗機こそついていますが、坪単価200万円を越えていることを考えると床暖房さえもないのはいかがなものかと。まぁ、ここよりも高いプレシス武蔵新城もないのでエリア的にはそれほど目立ちませんが・・・。

管理費は184円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなし、それに総戸数50戸とスケールもそれなりですので200円/㎡を切ることが出来ているのでしょう。
駐車場は全20台で機械式中心ですが、平置も数台ありますね。

【稀な南東面の開放感】サンウッド東日本橋フラッツ5階40平米4,378万円【坪単価万360円】 | topページへ戻る | 【駅距離あるがゆえの単価】サンクレイドル武蔵中原Ⅱ4階72平米4,818万円【坪単価221万円】

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