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【桜川駅はマンションPBR大阪市No.1】イニシアブランなんば
2016-04-15

イニシアブランなんば。

桜川駅徒歩1分(千日前線。阪神なんば線は徒歩6分)、なんば駅、JR難波駅及び大阪難波駅徒歩6分、汐見橋駅徒歩8分、西大橋駅徒歩10分の15階建総戸数98戸のレジデンスです。

いきなりですが、当物件を取り上げたのには2つの理由があります。
まず1つ目は、マンション名からお分かりかと思いますが、コスモスイニシアと長谷工による共同事業であるからです。「ブラン」は少しわかりにくいかもしれませんが長谷工の「ブランシエラ」の「ブラン」であり、「イニシアブラン」って初めてのコラボとは思えないほど何かしっくりと来ますね。

そして、2つ目の理由は立地ですね。この桜川駅徒歩1分というポジションは「なんば」までも楽々徒歩圏なのはもちろんのこと、「心斎橋」や「堀江」も生活圏であり、利便性抜群の都心立地となります。
桜川駅は昨年スーモが発表したマンションPBRランキングで大阪市内でNo.1となった駅で、つまりは、数値上は「資産価値が最も高く保たれている駅」ということになるので、タワマンなどのようなスケール感のある物件でこそありませんが当物件を注目している方も少なくないのではないでしょうか。

ちなみに、ここ数年、マンションPBRは東京カンテイさんが発表されているものを初めとして多くの媒体で目にすることが増えましたが、私はこれまで一度もマンションPBRについてコメントしたことはないと思います。
なぜなら、そのランキングはあくまで過去データから算出したものであり、現在の新築物件の将来維持率を表す、もしくは予測するものではないからです。この点についてはマンションに詳しくない方でもPBRデータの算出方法を見れば誰しも分かることですが、もう1点マンションPBRを語る上で「絶対に注意しなければならないこと」があります。

それは、マンションPBRは主に過去10年間に供給されたマンションデータを基に計算しているので、2015年に発表されたデータの場合、2005~2014年に供給されたマンションデータが基となるのですが、マンションPBRで上位の駅になる駅の特徴をご存じでしょうか???
上位に来る駅はほぼほぼ「2005~2006年」あたりのリーマンショック前、「2010~2012年」のリーマンショック後の分譲価格が安い時期にタワマンなどの大規模物件が供給された駅なのです。

今更ですが、マンションPBRは「中古マンションの平均価格÷過去10年の新築マンションの平均価格」で計算され、その分子になる中古マンションというのも「過去10年に分譲された新築マンションの中古流通物件のみが対象」となるので、簡単に言うと過去10年の新築分譲マンションの「分譲時期」及び「属性」の影響がもの凄く大きく、過去10年間のうち「分譲価格が安かった時期に大規模物件がポンポンと分譲」されていると分母が非常に小さくなるのです。
また、さらに言うと一般的に知られている通りタワマンは築年数による資産価値の下落が中低層物件に比べ小さいため、「大規模タワマンがマンション価格が安かった時期に大量に供給されている駅は例外なくマンションPBRが高くなる」、それだけのことなのです。

私は、近畿圏の過去10年の供給傾向は詳しくないので首都圏での例を書かせていただきますが、マンションPBRの高い駅として毎年上位に顔を出している「品川」「田町」「みなとみらい」「横浜」駅は2003~2006年にタワマンを超大量に供給したエリアでその後は供給が格段に減ったエリアだからPBRが高い、ただそれだけのことなんですね。

確かに品川や田町は車両基地の再開発(山手線新駅)、田町駅前再開発などを要因として中古価格が高騰している面ももちろんあるのですが、マンションPBRを左右する最大の要因は「分譲時期の偏り」「タワマンが多いか否か」であり、現状では残念ながら資産価値を見極めるための参考にするためにはそれ相応のマンション歴及びマンション知識が必要なのです。
公表されている結果そのままだと単なるミスリードになる可能性が高いのでこれまで一切コメントせずに来ましたが、良い機会なのでちょっくら偉そうに語ってみました(汗)

で・・・、この記事ってイニシアブランなんばだったんですよね・・・。
もう疲れたんで次に続くってことで(笑)。

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