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【収納充実、防災倉庫付】イニシアブランなんば42平米2,848万円【坪単価227万円】
2016-04-15

今度こそ、イニシアブランなんば。

前回は話が波及しまくりましたが、徒歩1分の最寄駅桜川駅は大阪市No.1のマンションPBR1.24を誇る駅となります。

数字自体は立派なもので首都圏だけでなく近畿圏でも進んでいるここ数年の都心回帰的な傾向が出ているのではないかと思いますが、前回の記事で書いたように分譲時期のバイアスはきちんと把握しておく必要はあるでしょう。

近畿圏はまだまだ素人に近い私ですが、調べてみた感じだと桜川駅を最寄りとするスケール感のある物件は2005年にエルザグレース堀江タワー(38階建総戸数214戸)、2012年にプレサンスタワー難波ウエスト(19階建総戸数137戸)、2013年にプレサンスロジェ難波グランドウエスト(15階建総戸数194戸)、ジオタワー南堀江(35階建総戸数205戸)って感じでしょうか。

多少マンション価格が上昇してきた時期とは言えジオタワー南堀江でさえも平均坪単価は190万円弱ですし、全体的にマンション価格が安い時期に大規模物件が分譲されている印象があります。そもそもプレサンスロジェ難波グランドウエストは桜川駅徒歩2分とこの物件に負けないぐらい利便性の高い立地条件ですが、平均坪単価約140万円ですか???そりゃマンションPBRは高くなるわなぁ・・・。
1つの駅のマンション供給を見た場合、「1物件も供給されない年」も全く珍しくないわけで「分譲年度」と「物件スケール」のバイアスがもの凄い大きな影響を与えてしまうのがこの指標の難しいところなのです。

設計・施工はむろん長谷工です。近畿圏で長谷工とくれば当然直床になるわけですが、外観は少なくとも首都圏の長谷工物件では見た記憶がないようなスタイリッシュなものでシンプルながらも透明感の高いデザインに好感が持てますし、エントランスホールのデザインなどにはイニシアらしさも感じることが出来ますね。

前回のイニシアブランなんば(マンションPBRについて)

公式ホームページ
IMG_6152[1]
お部屋は40平米超の1LDK、東向き中住戸です。東はなにわ筋ですので静かな環境ではありませんが、そういったことを考慮すべき広さのマンションではありませんし、前建までは十分に確保されているので採光面は申し分ないでしょう。

間取り的には一般的にはコンパクトタイプと言われる広さですが、当物件内では大きめの専有面積を確保したプランで1LDKとしては十分な広さが確保されています。
近畿圏では1LDKと言うともう少し広いのが一般的なのかもしれませんが、首都圏では30平米台の1LDKが最近はかなり目立ちますし、近畿圏でも縮小傾向にあると思いますね。

当プランは柱の影響がほとんどない位置にあり、無駄な面積は少ないです。さらに言えば、やや奥行(玄関からバルコニーまでの距離)のある専有部形状を大容量のエントランスクロークやウォークスルークローゼットなどを導入することで上手いこと設計している印象があります。

これだけ収納を充実させることが出来ているのであれば、そこを少し削ってでも浴室を1216ではなく1317にして欲しかった感がなくはないですが・・・。

また、連窓サッシと共に洋室には大きく開け放つことのできる引き戸が採用されているので採光は非常に優れていますし、バルコニーの奥行がしっかりと確保されている点も○です。

坪単価は227万円。前出のプレサンスロジェ難波グランドウエストやプレサンスタワー難波ウエストが分譲時期の影響もあり安すぎたという見方もあるでしょうが、それらと比べるとあまりに単価が違うので少々驚かされます。
ここはそれらよりもかなり専有面積が小さく、いわゆる投資マンション的な側面も大いにあるので単価が高めに出る面は少なからずあるとは思うのですが、高層階には坪単価250万円程度のものもありますし、なかなか強気な価格設定という印象です。

設備仕様面は、ファミリータイプではないコンパクトマンションですのでディスポーザーや食洗機がないのは納得できるとしてもこの価格帯で床暖房さえもないのはやはり残念ですね。各住戸に防災倉庫(共用廊下)があるのは良いですけども。

管理費は221円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなしですが、結構な水準ですね。コンパクトマンションの総戸数98戸ですから首都圏であれば気持ち安い程度と言えそうですが、近畿圏は100円台の管理費単価は当たり前で安い物件だと100円/㎡を切る水準ですからね。

駐車場は全4台で屋内平置タイプです。

【久々の下北徒歩圏】ウエリス代沢3階71平米7,990万円【坪単価371万円】 | topページへ戻る | 【桜川駅はマンションPBR大阪市No.1】イニシアブランなんば

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