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【駅徒歩2分、意外にも半分が2LDK】フェルクルールプレスト町屋駅前56平米4,790万円【坪単価285万円】
2016-05-11

フェルクルールプレスト町屋駅前。

町屋駅(千代田線。京成本線は徒歩3分)の11階建総戸数40戸のレジデンスです。

売主のCOLORSは2009年に設立された新興デベロッパーでここ2~3年は都心部を中心に投資需要をターゲットとしたワンルームや1Kタイプを中心のフェルクルールシリーズを数多く分譲しています。

基本的には投資マンションの供給がメインのようなのでこの物件も8割方が1Kタイプなのかと思いきや、意外にも半分の20戸が55平米の2LDKなのですね。残りの20戸が25平米の1Kという不思議な構成です。そもそも当物件の建築主は翔和建物でCOLORSは翔和建物から取得しているだけだと思うので、そもそもの企画には携わっていないのでしょうね。

ここ数年物件供給が盛んな町屋駅とは言え、駅徒歩2~3分のポジションは珍しいので、グロスがそれなりとなる50平米超の2LDKでも勝負になると踏んでのものかもしれませんが、分譲価格帯に中小デベらしい割安感があるわけではないですし、同じ55平米で大きな差のないプランを20戸販売するのってかなりきつい気がします・・・。

また、設計は重田設計、施工は片山組です。昨年末に竣工しており、いわゆる完成売りということになります。
当物件の敷地形状は歪であり、建物は西側部分に立てられているので、東側の空地が不思議なほど目立つものとなっています(4台分の駐車場)。敷地面積420㎡超に対して建築面積はわずか約185㎡なので空地率は約56%もあり、11階建とはいえ、この規模の物件としては珍しいほど空地率が高いという特長を有しています。

公式ホームページ
IMG_6153[1]
お部屋は55平米の2LDK、南東角住戸です。当物件は前述の通り東側に空地が設けられているので当プラン意外は東向きにメインバルコニーが設計されていますが、当プランは唯一南に面したプランということで南側にバルコニーが設計されたようです。

敷地南側は戸建などの低層住宅街なので、中層階以上であれば日照だけでなく視界的にも良好ですね。

間取り的には、南面バルコニーは奥行こそありませんが、そこそこ大きいですし、南面ワイドスパンが印象的です。敷地北側は都電荒川線が通っているのでそれなりの騒音が不可避な立地条件ではありますが、南端に位置するこの住戸はその影響を最も受けにくいポジションと言えるでしょう。

少々残念なのは東側のFIXサッシでしょうか。サッシ幅は普通ですが、いわゆる腰高窓のようなサッシ高のかなり短いタイプとなっています。南面は前述のようにかなり開口部が充実しているので、全体で見ればかなりレベルの高い水準ではあるんですけど、せっかくなのでさらに上を目指して欲しかったというのはあります。

また、55平米の2LDKにしては少々廊下が長く、柱の食い込みも結構あるので有効面積は広いとは言えません。居室畳数はこの専有面積にしては十分以上の水準が確保されていますが、浴室は1418ではなく1317ですし、何よりも収納がかなり少なくなってしまっていますね。

坪単価は285万円。上層階の条件の良い住戸ということでこの水準になっているようです。1Kタイプであればこのような水準で違和感はないというかもっと高いものもあるのでしょうが、この単価でこのぐらいの広さになるとグロスは4,000万円台が中心となりますし、20戸の分譲はかなり大変なのではないかと予想されます。もう少し広さやプランのバリエーションがあっても良かったのではないかと。
駅距離は8~9分にはなりますが、クレヴィア町屋プレサンスロジェ町屋は坪単価200万円ちょっと、安い部屋だと200万円未満もありましたからね。

設備仕様面は、ディスポーザーや水回りの天然石天板仕様は当然ありませんが、食洗機はついていますし、2LDKタイプにはキッチンにも床暖房があるのが驚きですね(投資需要がメインの1Kタイプにも洋室にはついている)。

管理費は164円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなしですので安くて当然ですが、スケール感に欠けるわりにはリーブナブルな水準と言えるのではないでしょうか。

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