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【王子飛鳥山ザ・ファースト至近、飛鳥山公園までは徒歩7分】クリオラベルヴィ王子49平米4,792万円【坪単価325万円】
2016-04-13

クリオラベルヴィ王子。

王子駅徒歩3分(JR線。南北線は徒歩7分)の5階建総戸数36戸のレジデンスです。他に都電荒川線の栄町駅が徒歩2分で利用できるポジションです。

近隣では王子飛鳥山ザ・ファーストタワー&レジデンスが完成したばかりの王子駅至近、かつ、線路沿いのコンパクトレジデンスです。

都電の線路こそ隣接ではなくなりますが、王子飛鳥山ザ・ファースト同様に新幹線や京浜東北線など何本もの線路が南西方向に通っているポジションとなります。線路の向こう側には飛鳥山公園があり、敷地からすぐの所にある陸橋を使うと線路を越えることが出来るので一見近く感じますが、飛鳥山公園はどこからでも入れるような公園ではなく、入口が限られているので徒歩7分と見た目よりも少々遠いのがちょっぴり残念なポジションです。

西ヶ原側で同じコンパクト目のマンションとして分譲中のウィルレーナ西ヶ原はその名の通り西ヶ原アドレスで飛鳥山公園まで徒歩3分という立地なのでここよりも周辺環境面での魅力は大きいのは間違いないですが、あちらは北区歴代最高水準と思われるここよりもさらに高額な単価水準となっていますし、こちらはこちらで王子駅徒歩3分というJR線駅近というまた違った魅力のあるポジションではあるでしょう。

公式ホームページ
IMG_6145[1]
お部屋は50平米弱の2LDK、北東角住戸です。
北側には4階までしか住戸を設けず、かつ、ワイドスパンのルーバルプランとすることでセットバックを大きくし、隣接敷地への日照面への影響を抑えた設計となっています。北側は戸建住宅などが中心で高さのある建物が少ないエリアなので、視界は良好ですし、ルーバルに出れば南側からの日照も得られるであろう条件の良いポジションです。

間取り的にはとにかく見事なワイドスパンで開放感抜群ものとなっています。
ここと同様に隣接敷地に与える日照面の影響などを理由として上階をセットバックし、その部分にルーバルが設計されることはよくあることですが、この物件は全戸南向きなどに拘ることなく、フロア中央部に共用廊下(内廊下)を設け北向き住戸も設けています。そのため、そもそも全体的にワイドスパンプランを数多く設計出来ており、その上、上階をセットバックしたことで一部住戸にはこのような超ワイドスパンプランが実現したということになります。

当物件は30~40平米台のみの構成だからこそ50平米未満のプランでもこのような超ワイドスパンという魅力的なプランが存在出来ているとも言えるでしょう。3LDKなどのファミリータイプ中心の物件ではこういった専有面積のプランが条件の良い位置・条件の良い設計になることは非常に稀なケースとなりますし、基本的にフロア構成上「各プランの奥行(玄関からバルコニーまでの距離)は一定」となるのが普通なので70平米が中心のマンションにおいて40平米台のプランが設計されると単純計算で間口(スパン)は70平米に比べ7分の4、つまり、かなりのナロースパンになるということなのです。

かなり理屈っぽいことを書いてしまいましたが、一言で言うとこのプランはとても貴重な存在ということです。
住宅ローン控除の対象とならない50平米未満の2LDKということでいわゆる狭小2LDKということにはなりますが、ワイドスパンゆえに(奥行が浅いゆえに)玄関廊下が非常にコンパクトに出来ているとも言えますし、LDから洋室2にかけての連窓サッシ(引き戸を開け放つことで1LDK的にも使用可能)もお見事ですし、収納もバランスよく充実した素晴らしいプランですね。

LDの前の柱が視界に影響を与えてしまうのが少し残念ではあるのですが、そこまで言うと贅沢過ぎるでしょうか。

坪単価は325万円。分譲開始からまだ2年もたっていない王子飛鳥山ザ・ファーストタワー&レジデンスが平均坪単価約280万円(レジデンス棟に至っては200万円台前半~中盤が中心)だったことを考えるとこの辺りもえらく高騰したもんだと思いますが、前述のウィルレーナ西ヶ原の価格と比べると納得できる面もありますし、ウィルレーナにしろここにしろコンパクトマンションゆえの単価高の影響が少なからずあるのは間違いないでしょう。

当物件は特に全体的にのっぺりとした単価設置となっていますし、条件の良いこのようなプランの方が単価的な割安感があるという印象です。この広さであれば南向きである必要性は薄いですし、北向きの方が線路の影響が多少は緩和される面もあるでしょうしね(南向き住戸には二重サッシが採用されていますが、北向きは通常のペアガラスです)。

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