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【南面御苑×新宿駅徒歩11分】ザ・パークハウス新宿御苑14階101平米26,900万円【坪単価884万円】
2016-04-30

ザ・パークハウス新宿御苑。

新宿御苑前駅徒歩1分、新宿三丁目駅徒歩6分、そして新宿駅までも徒歩11分という利便性抜群のポジションに誕生する14階建総戸数52戸のレジデンスです。
不動産表記上徒歩0分というのは存在しませんので徒歩1分(80m以下は徒歩1分)にはなっていますが、新宿御苑前駅の入口までは20mもないであろうポジションですし、さらに言うと、惜しくも徒歩10分圏内にはならないものの新宿御苑駅が最寄りの物件(あの富久クロスもそうですね)で新宿駅までこのぐらい近い物件というのは非常に稀です。

駅距離も大きな注目点の1つであることは間違いありませんが、当物件最大のポイントは言うまでも無く新宿御苑隣接(道路の向かい)でしょう。
代々木駅側には北や東、内藤町には西側に新宿御苑を望むことのできる物件はそこそこ存在しますが、御苑との間に建物を介さないポジションのマンションとなると大京町のプラウド新宿御苑エンパイアプレシス新宿御苑リビオ新宿御苑などさらに少なくなります。

当物件のポジションは新宿御苑前駅側、つまり、新宿御苑を南に望むポジションとなりますし、新宿御苑の北側、ちょうど中央付近に位置しているため、南向き住戸からは本当に新宿御苑がパノラマビューとなるわけですよね。このエリアの御苑隣接物件としては2001年に分譲されたヒルズ新宿御苑(野村さんの旧ブランド)がありますが、こちらの方が新宿御苑前駅及び新宿駅にも近いですし、真南のパノラマビューという意味でも強烈なインパクトのある立地条件と言えるでしょう。

アドレスがちょうどこの物件の敷地までが「新宿二丁目」で、イメージ的な問題はあるのかもしれませんが、昔ほどそういったことを気にされる方は少ないでしょう。新宿二丁目でも御苑よりのゾーンは自然をもの凄く身近に感じることのできる環境ですしね。

そういえばマツコ・デラックスさんは凄く不動産に詳しいですよね。お近づきになりたいわぁ・・・。

公式ホームページ
IMG_6199[1]
お部屋は100平米超の3LDK、南東角住戸です。南に御苑、東は道路、南東はT字路というポジションとなるので、南はもちろんのこと、南東~東南東にかけても遮るものはなく、ゆるぎない御苑パノラマビューを望むことのできる最高のポジションとなります。

当物件は下から上まで1フロア4戸でどのフロアも同じプラン設定となっているのですが、この最もポジションの良い南東角にやはり最も広い専有面積を確保しています。この南東角住戸及び80平米超の南西角住戸の2つが南面に面しているのですが、このプランをご覧いただければお分かりのように南面スパンを非常に贅沢に確保しています。

さすがにこの敷地形状では全戸南向きは難しかったと思いますが、この程度南面間口のある敷地であれば、1プランあたりの南面スパンを削り1フロア4戸中3戸を御苑ビュー(南向き)とすることもあり得たでしょう。
ただ、当物件は敷地東側中央付近に第三者所有地が残ってしまった影響もあるのか、南向きは1フロア2戸のみでその代わりに全戸角住戸×全戸ワイドスパンという設計を採用しています。

特にこの南東角住戸のプラン形状はこのプランの北側にある第三者所有地の影響を大きく受けていると思われ、この南面のワイドスパンは第三者様々という感じではないでしょうか。「条件の良い向きにワイドスパン」となるケースって本当に少ないですからね(特に中低層階)。

間取りについてはFIXサッシを多用しているので、柱の食い込みはかなり目立ちますし、南側にバルコニーが全くないのが少々残念ではあります。
また、南面は大きな庇があれば(上階にバルコニーがあるケース)、太陽の高い夏場だけは室内の直射が避けられ、太陽が恋しい冬場だけ室内まで直射が入ることになるので、そういった形になっていないことも残念ではあるのですが、やはりFIXサッシがインパクトがあるということなのでしょうか。ガラス手摺が透明のフルバルコニーも眺望的には大差ないと思うんですけどね(外観デザイン的にはかなり変わりますが)。

ちなみに、11階以上は最大天井高が2.8m(10階以下は2.6m)となるなどかなり3次元的にもかなりゆとりある設計がなされています。当物件は高さ約47mで14階建となっていることからも分かるように階高をしっかりと確保した上々の設計ですね。

一方、玄関にかなり近いところに洗面所がありますし、100平米超のプランのわりにはプライバシー面への配慮が少々甘いところはありますが、このプランは希少立地なりの100平米超であり、いわゆるペントハウスの100平米超とは主旨・趣が違うということになるのは仕方ないでしょうね。

坪単価は884万円。11階以上は天井高などを初めとして設備仕様面に差があることも影響してか単価はかなりの水準となっています。ただ、仮にこのような立地にタワマンのペントハウスが存在したら確実に1,000万円を越えるでしょうし(景観などが考慮されるので御苑隣接のタワマンが出来ることなどありえないでしょうが)、御苑を見渡すにはこのぐらいの階数が丁度良い感じもするのでこのご時世としては案外良心的な価格設定のような気もしなくはない・・・。100平米超のプランは「高層階のみ」とかにしてもっと住戸数を絞ればもっと単価を伸ばすことが出来たのではないかとさえ思います。

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