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【ゆとりの階高×屋上テラス】ザ・パークハウス新宿御苑5階55平米6,470万円【坪単価386万円】
2016-04-30

もう1件、ザ・パークハウス新宿御苑。

設計は日建ハウジングシステム、施工は日本国土開発です。
日本国土開発はザ・パークハウス千代田淡路町ザ・パークハウスアーバンス御茶ノ水などザ・パークハウスの高価格帯の物件の施工実績が豊富ですし、他社の物件にはなりますがザ・コノエ代官山も日本国土開発の施工です。

日建ハウジングシステムは坪単価300~400万円台の物件の実績が豊富でここまでの価格帯のものになると実績は少ないのではないかと思いますが、やはり御苑ビューが売りの1つだったジオ御苑内藤町でも設計デザインを担当しており、FIXサッシを多用してる点などに共通項がありますね。

FIXサッシを多用した外観デザインは良く言えば手堅い、悪く言えばありきたりということになるとは思うのですが、前回の記事で書いたように当物件は14階建で約47mと階建をかなり確保することで天井高及びサッシ高を標準以上の水準と出来ているので、外観デザイン上も非常に透明感が高くガラス面の多さが印象的な物件です。

総戸数52戸とスケール感があるとは言えないため、各階ゴミ置場はありませんし、エントランス周りも2層吹抜などとなっておらずシンプルな印象ですが、石材を多用しているので重厚感はありますよね。

また、当物件の特長の1つとして屋上テラスの存在が挙げられるでしょう。
この規模で物件でこういった共用部が設けられることはけして多くはありませんが、前回の記事で書いたように南向き住戸率(いわゆる御苑ビュー住戸)が5割に留まることを加味したのでしょうか。

この高さ、この位置から御苑を見渡すことはそうそう出来るものではなく、屋上ならではのオープンエアーというのも余計に開放感があって魅力的ですよね。

前回のザ・パークハウス新宿御苑

公式ホームページ
IMG_6200[1]
お部屋は55平米の2LDK、北西角住戸です。西側至近には既存の商業ビル、北側には細い道路の向かいに野村さんのPMOビルが建設中なので上層階住戸を除き囲まれ感が非常に強いポジションとなります。

しかしながら、前述のように屋上テラスに行けば御苑が一望できますし、そもそも利便性の高さ及び希少性は言わずもがななポジションですので、これはこれで需要は高そうですよね。当物件内で唯一の2LDKになりますし。

当物件は全戸角住戸である上、敷地東側の第三者所有地の影響で敷地形状及びフロア形状が歪なので、全体的に柱の食い込みが目立つのですが、そのような中、当プランは柱の食い込みがかなり抑えられている点も好感が持てます。

廊下もかなりコンパクトに抑えられていますし、LDの入口付近によくあるデッドスペース(実質的な廊下部分)も少ないので55平米の2LDKとしては居室畳数がかなり広めに確保出来ている点も特長の1つと言って良いでしょう。

洋室2は廊下からの動線にも出来たはずですが、そうなっていないのは西側隣接ビルの影響で西側開口部が腰高窓になっており、LD側に引き戸を設けないと採光面が不十分となるからなのでしょうか。

坪単価は386万円。非常に囲まれ感の強いポジションではありますが、立地的なものを考えればこのご時世としてはまずまずリーブナブルな水準と言えるのではないでしょうか。新宿御苑前駅徒歩1分はもちろんのこと、山手線内側の新宿駅徒歩11分、そして、御苑隣接という良好な環境面も有した希少性の高いポジションですからね。高層階になると西側開口部から南西方向に顔を向けると御苑を見ることができるようになるので価格差が出てきますが、中低層階はほぼ条件が変わらないので階差の小さい価格設定となっています。

このタイプは全て第1期で供給されるようですし、そもそも総戸数52戸に対して47戸の供給となる点をみてもこの物件の人気がうかがえるというものです。

設備仕様面は、ディスポーザーに食洗機、水回りの天然石天板仕様、LDビルトインエアコン、キッチンバックカウンター(食器棚)、天然石仕様の浴室、と昨今の坪単価400万円程度の物件ではほとんど見ることの出来ないグレード感のあるものとなっています。
御苑ビュー住戸は低層階を除き坪単価600~800万円台となるのでこのような設備仕様は当然という感覚ですが、坪単価400万円前後の住戸にとっては標準以上と言え、魅力的に映りますね。

管理費は342円/㎡。総戸数52戸ながら内廊下設計、かつ、ディスポーザーを採用しているのでこの程度の水準になるのは仕方ないでしょう。コンシェルジュサービスや各階ゴミ置場など人件費のかかるサービスを導入していないので高額物件のわりには管理費単価は抑え気味です。

駐車場は全14台で機械式です。

【2.3mハイサッシ×キッチン床暖房】バンデルーチェ北斎通り4階71平米5,590万円【坪単価259万円】 | topページへ戻る | 【南面御苑×新宿駅徒歩11分】ザ・パークハウス新宿御苑14階101平米26,900万円【坪単価884万円】

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