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【茗荷谷じゃないけれど南西傾斜で日照良し】リビオ文京茗荷谷2階72平米6,790万円【坪単価312万円】
2016-04-21

リビオ文京茗荷谷。

千石駅徒歩10分、茗荷谷駅徒歩12分の10階建総戸数33戸(非分譲2戸含む)のレジデンスです。

言うまでもなく茗荷谷感の薄いポジションで、アドレスも最寄駅も千石なのにマンション名が「茗荷谷」というちょっと不思議なマンションです。グランツオーベル千石など近隣マンションも「千石」もしくは「文京千石」ばかりなのに新日鉄さんはなかなか思い切ったことをしますね。

敷地南東側はそのグランツオーベル千石(5階建ですが、グラウンドレベルが一段高いため高さを感じる)がありますが、その一方で南西方向に向かって傾斜した立地条件なので約半数を占める南西向き住戸は日照だけでなく眺望的にも優れたポジションとなります。

敷地北西側は不忍通りに面したポジションで静かな環境とは言えませんが、教育の森公園や小石川植物園が近いのは良いですし、筑波大学附属小学校及びお茶ノ水大学付属小学校が共に徒歩10分圏内ということでこのあたりは子供のお受験を意識した需要も少なくないありません。そのあたりを見越した3LDK中心のプランニングとなった物件ですね。

公式ホームページ
IMG_6225[1]
お部屋は72平米の2LDK+S、南角住戸です。前述の条件の良い南西面に面したプランです。南西面に面したプランは西角のAタイプも70平米を越えていますし、基本に忠実に当物件内では広めのプランニングとなっていますね。

間取り的には全戸角住戸の小規模物件ということで間取り面にもかなり工夫が見られますね。LDが南東側にあるので、低層階だと特にグランツオーベル千石の影響がありそうではありますが、となりのCタイプほどではありませんし、南西にあるバルコニー側にもLDに開口部を設けていることで角住戸感もそれなりにあって良いでしょう。

また、角住戸にしてはかなり廊下をコンパクトに纏めたプランですし、柱の食い込みも全戸角住戸の小規模物件にしては抑えられている方なので(敷地面積・フロア面積の小さな物件は柱が食い込みやすい)、無駄な面積が少ない点も好印象です。

専有面積に占める居室畳数割合は71.9%((12.4畳+4.3畳+6.2畳+4.5畳+4.5畳)×1.62㎡【※】÷71.85㎡)と角住戸にしては高水準ですし、収納もわりと充実していると思います。
(【※】マンションの間取り図で一般的に用いられている1畳=1.62㎡)

70平米そこそこながらキッチンが4.3畳と大きめに確保されている点も当プランの大きな特徴の1つでしょうね。

やや不思議なのは6.2畳のお部屋がサービスルームとなっている点でしょうか。基本的には居室の床面積に対して7分の1以上の面積の開口部を設計していれば居室扱いとなるはずなのですが、満たしてないってことですかね。
バルコニーに面した掃き出し窓ですし、満たすように設計するのが普通だと思うのですが不思議ですね。
隣地境界線に近い開口部など採光補正を考慮する必要がある場合もありますが、当プランは上層階でも2LDK+Sとなっていますし、単純に7分の1以上を満たしていないってこと???不思議です。

案外知られていないことですが、大きな部屋になればなるほど開口部を大きく設ける必要があり、そうしないとサービスルームになるんですね。
なので、開口部があまり大きく確保できないケースでは居室とするためにあえて小さめの部屋を設計するケースもあります。

坪単価は312万円。低層階なので視界抜けこそありませんが、前述の通りこの南角は物件内では最も条件の良いポジションですし、日照も問題ありませんのでこのぐらいにはなるでしょうね。というか、むしろこのご時世文京区で平米100万円を切っているのは珍しく割安感を感じる方もいそうです。諸事情により販売開始までにはかなり時間を要したことも関係してそうですね・・・。

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