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【小松川境川親水公園隣接】レーベン新小岩イノヴィア3階80平米5,258万円【坪単価217万円】
2016-05-13

レーベン新小岩イノヴィア。

新小岩駅徒歩17分の11階建総戸数197戸のレジデンスです。
新小岩駅を最寄りとする駅距離のあるエリアではここと同じ駅徒歩17分の新小岩パークフロントの他、駅徒歩13分のジオ新小岩、駅徒歩14分のルピアコート新小岩フレールが未だ分譲中で供給過多と言わざるを得ない状況です。

駅徒歩10分圏内ではパレステージ新小岩ファストコートこそ分譲中ですが、ライオンズ新小岩グランフォートベグレッタトーレは完売しているので、やはり駅距離が重要な要素の1つではあるのでしょうね。

別の視点から一言付け加えると、昨今の相場高は建築コスト高騰の影響が少なくないので、駅距離のある物件だからといって駅近物件に比べ凄く安くなるという状況にない上、少々高くなろうとも将来的なことを考えて駅近が安心と考える方が少なくないわけですよね。

当物件は駅遠物件の後発、しかも総戸数197戸というここ最近の新小岩物件の中では最も大規模となることから、いかにも販売が大変そうな印象ではあるのですが、スケールがあるゆえの工夫も数多く見られますし、千葉街道から少し内に入った小松川境川親水公園に隣接する南東向き中心のプランニングはかなり特長的なものですね。

実際に運営してみてのコスト面がどうなのか、という点が少々気になりますが、駅までのシャトルバスを走らせるようですし、タカラレーベンの物件の中でもかなり力の入った物件となるようです。前述の通り、新小岩駅徒歩10分超の苦しい市場環境を考慮し、かなりの差別化戦略を図っているのではないでしょうか。

公式ホームページ
IMG_6676[1]
お部屋は80平米の4LDK、南角住戸です。当物件は小松川境川親水公園方向を向いた南東向きの棟が中心となりますが、その南端に位置するこの住戸は南西方向からも日照を得ることができる最も条件の良いポジションとなります。

間取り的には条件の良いポジションだけあって80平米超というわりと広さのあるプランニングがなされていますが、プランはやはり3LDKでなく4LDKということでいわゆる狭小4LDKという部類にはなります。

駅距離のある立地で坪単価をある程度抑えることが出来ているからこそ「部屋数を求める方をターゲットにする」、手堅いプランニングと言えるでしょう。

昨今の23区内物件では和室を基本プランに採用しているケースは少ないですが、この物件は基本的に1室を和室にしています。田の字ベースの角住戸でLDは二面採光ではなく(角になく)非常に地味な印象のあるプランとなってしまっているのが少々残念ではあるのですが、門扉付の非常に大きなプライベート性の高いポーチがあるのは評価できる点でしょう。

洋室1側の共用廊下側はサービスバルコニー、つまり、玄関前の共用廊下(ポーチ)からは独立した空間となるのが普通なのですが、このプランはそのようにせず非常にゆとりあるポーチ空間を実現しています。

収納はまずまずそろっていますが、浴室は1418ですし、洗面所も少し小さめな印象です。

坪単価は217万円。80平米超の広さがあるのでグロスは5,000万円を越えてきます。低層階にしては結構するなぁ・・・という印象なのですが、低層階の方がむしろ小松川境川親水公園に隣接した環境をダイレクトに感じやすい気がしますし、そのような点も多少は考慮されているのでしょう。

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